Prawna dopuszczalność wcześniejszego wydania lokalu
Tak, przekazanie kluczy do mieszkania przed podpisaniem umowy sprzedaży w formie aktu notarialnego jest prawnie dopuszczalne, lecz niesie za sobą istotne konsekwencje prawne. Zgodnie z zasadą swobody umów wyrażoną w artykule 353 z indeksem 1 Kodeksu cywilnego, strony transakcji mogą swobodnie określić moment faktycznego wydania nieruchomości. Należy jednak pamiętać, że fizyczne wydanie lokalu nie przenosi prawa własności nieruchomości.
W praktyce obrotu nieruchomościami wcześniejsze udostępnienie lokalu zdarza się regularnie, zwłaszcza gdy kupujący planuje rozpoczęcie prac remontowych lub chce wcześniej zdeponować swoje rzeczy. Sprzedający godzą się na taki krok, aby przyspieszyć transakcję lub wyjść naprzeciw oczekiwaniom nabywcy. Mimo pozornej prostoty, czynność ta rodzi poważne komplikacje, jeśli ostateczna umowa sprzedaży z jakichkolwiek przyczyn nie zostanie zawarta w terminie.
Różnica między przeniesieniem własności a wydaniem rzeczy
Kluczowym elementem zrozumienia tej sytuacji jest rozróżnienie dwóch odrębnych pojęć prawnych: przeniesienia własności oraz wydania rzeczy. Zgodnie z artykułem 158 Kodeksu cywilnego, umowa zobowiązująca do przeniesienia własności nieruchomości oraz umowa przenosząca własność muszą być zawarte w formie aktu notarialnego pod rygorem nieważności. Brak zachowania tej formy sprawia, że kupujący nie staje się właścicielem lokalu w sensie prawnym.
Z kolei wydanie lokalu, o którym mowa w artykule 348 Kodeksu cywilnego, jest czynnością czysto faktyczną, polegającą na przekazaniu bezpośredniego władztwa nad rzeczą. Przekazanie kompletu kluczy symbolizuje przeniesienie posiadania, umożliwiając kupującemu korzystanie z nieruchomości. W sensie formalnoprawnym lokal nadal należy jednak do dotychczasowego właściciela, co stwarza rozdźwięk pomiędzy stanem faktycznym a stanem ujawnionym w księdze wieczystej.
Rozdział tych dwóch sfer rodzi istotne skutki dla obrotu prawnego i wzajemnych roszczeń stron. Kupujący, który posiada jedynie klucze, nie może skutecznie dysponować lokalem wobec instytucji finansowych czy urzędów. Nie może także zameldować się na pobyt stały bez zgody właściciela ani ustanawiać jakichkolwiek praw rzeczowych na nieruchomości, dopóki w kancelarii notarialnej nie zostanie podpisany ostateczny dokument.
Status prawny kupującego przed podpisaniem aktu notarialnego
Sytuacja prawna osoby, która odebrała klucze przed sfinalizowaniem transakcji, zależy bezpośrednio od treści zawartych porozumień. W świetle artykułu 336 Kodeksu cywilnego osoba taka staje się posiadaczem zależnym lub dzierżycielem lokalu. Posiadacz zależny włada nieruchomością w zakresie odpowiadającym określonemu prawu, na przykład umowie użyczenia lub najmu, co oznacza, że uznaje zwierzchnią władzę faktycznego właściciela mieszkania.
Jeżeli strony nie zawarły żadnej pisemnej umowy określającej warunki udostępnienia lokalu, relację tę można zakwalifikować jako stosunek prekaryjny, zwany w doktrynie prawniczej władztwem z grzeczności. Prekarzysta nie jest chroniony tak jak posiadacz zależny na podstawie umowy najmu, a korzystanie z lokalu opiera się wyłącznie na dobrej woli właściciela. Może ona zostać odwołana w każdym momencie bez zachowania okresów wypowiedzenia.
W doktrynie prawa podkreśla się, że posiadanie zależne podlega ochronie posesoryjnej z artykułu 342 i następnych Kodeksu cywilnego. Oznacza to, że nawet prawowity właściciel nie może samowolnie naruszyć posiadania kupującego, na przykład wymieniając zamki w drzwiach pod jego nieobecność. Naruszenie tego zakazu otwiera kupującemu drogę do wytoczenia powództwa o przywrócenie naruszonego posiadania, co drastycznie komplikuje pozycję sprzedającego.
Podstawowe ryzyka dla sprzedającego nieruchomość
Dla osoby sprzedającej nieruchomość przedwczesne przekazanie kluczy wiąże się z największym poziomem ryzyka faktycznego i prawnego. Podstawowym niebezpieczeństwem jest zerwanie transakcji przez kupującego po wcześniejszym objęciu lokalu we władanie. Najczęstszym powodem bywa odmowa przyznania kredytu hipotecznego przez bank, utrata pracy przez nabywcę lub wykrycie ukrytych wad mieszkania, które skłaniają kupującego do rezygnacji z zakupu.
- Ryzyko bezumownego zajmowania lokalu i odmowy dobrowolnego zwrotu kompletu kluczy.
- Samowolne przeprowadzenie prac wyburzeniowych i nieodwracalna zmiana układu pomieszczeń.
- Naruszenie miru domowego sąsiadów przez ekipy remontowe działające na zlecenie kupującego.
- Trudności w znalezieniu nowego nabywcy z powodu faktycznego zajęcia lokalu przez osoby trzecie.
Jeżeli niedoszły kupujący odmówi dobrowolnego opuszczenia nieruchomości, sprzedający staje przed koniecznością przeprowadzenia sformalizowanej procedury eksmisyjnej. Zgodnie z polskim prawem zakazane jest stosowanie jakiejkolwiek przemocy wobec osób lub rzeczy w celu odzyskania lokalu. Wszelkie próby odcięcia prądu, gazu czy demontażu drzwi mogą skutkować odpowiedzialnością karną właściciela, co paraliżuje możliwość swobodnego dysponowania własnym majątkiem.
Główne zagrożenia dla kupującego lokal
Kupujący, który wchodzi do lokalu przed podpisaniem aktu notarialnego, podejmuje znaczące ryzyko majątkowe. Najważniejszym problemem jest inwestowanie środków finansowych w cudzą nieruchomość. Jeżeli nabywca rozpocznie kosztowny remont, a sprzedający z przyczyn losowych, finansowych lub osobistych odmówi podpisania ostatecznej umowy sprzedaży, kupujący traci dostęp do zainwestowanego kapitału i staje przed koniecznością walki o zwrot pieniędzy.
Kolejnym poważnym zagrożeniem jest ryzyko obciążenia nieruchomości przez wierzycieli dotychczasowego właściciela w okresie między wydaniem kluczy a aktem notarialnym. W tym czasie w księdze wieczystej mogą pojawić się wpisy o wszczęciu egzekucji komorniczej lub hipoteki przymusowe na rzecz urzędu skarbowego. W takiej sytuacji kupujący nie może nabyć mieszkania w stanie wolnym od obciążeń, co może doprowadzić do całkowitego fiaska transakcji.
Dodatkowo w razie śmierci sprzedającego przed podpisaniem ostatecznego aktu notarialnego proces transakcyjny ulega natychmiastowemu zawieszeniu na czas postępowania spadkowego. Kupujący, który odebrał klucze i rozpoczął prace modernizacyjne, zostaje uwikłany w relacje z nieznanymi spadkobiercami. Spadkobiercy ci mogą nie chcieć kontynuować sprzedaży na dotychczasowych warunkach cenowych lub mogą zażądać natychmiastowego opuszczenia lokalu przez niedoszłego nabywcę.
Problem prac remontowych i nakładów na nieruchomość
Rozpoczęcie remontu przed sfinalizowaniem zakupu to najczęstsza przyczyna sporów majątkowych między stronami transakcji. Kwestię nakładów na rzecz cudzą reguluje szczegółowo artykuł 226 Kodeksu cywilnego. Ustawodawca dzieli nakłady na konieczne, czyli niezbędne do utrzymania rzeczy w stanie zdatnym do normalnego użytku, oraz nakłady użyteczne i zbytkowne, które podnoszą standard lub służą jedynie celom estetycznym.
Jeżeli transakcja nie dojdzie do skutku, a kupujący działał w dobrej wierze, może domagać się zwrotu nakładów koniecznych o tyle, o ile nie mają one pokrycia w korzyściach, które uzyskał. W przypadku nakładów użytecznych zwrot przysługuje tylko wtedy, gdy zwiększają one wartość nieruchomości w chwili jej wydania właścicielowi. Ustalenie tej wartości wymaga powołania biegłego sądowego z zakresu szacowania nieruchomości.
Z perspektywy sprzedającego problem pojawia się wówczas, gdy kupujący zdemontuje podłogi, skuje kafelki, a następnie porzuci remont z powodu braku środków. Właściciel otrzymuje lokal w stanie surowym lub zdewastowanym, nienadającym się do zamieszkania. Zgodnie z prawem może żądać przywrócenia stanu poprzedniego na podstawie artykułu 222 paragraf 2 Kodeksu cywilnego, co jednak rzadko przynosi szybki rezultat finansowy.
Odpowiedzialność za szkody losowe i przejście ciężarów
Moment wydania rzeczy wyznacza fundamentalną granicę w zakresie odpowiedzialności za zdarzenia losowe oraz koszty utrzymania substancji lokalowej. Na mocy artykułu 548 paragraf 1 Kodeksu cywilnego, z chwilą wydania rzeczy sprzedanej na kupującego przechodzą korzyści i ciężary związane z rzeczą oraz niebezpieczeństwo jej przypadkowej utraty lub uszkodzenia. Przepis ten ma zastosowanie przede wszystkim przy wykonaniu ostatecznej umowy sprzedaży.
Gdy wydanie następuje przed aktem notarialnym, kwestia ta musi zostać uregulowana odrębnym porozumieniem stron, aby uniknąć wątpliwości interpretacyjnych. Jeśli w mieszkaniu pęknie rura i dojdzie do zalania sąsiednich lokali, poszkodowani sąsiedzi w pierwszej kolejności skierują roszczenia odszkodowawcze do formalnego właściciela. Dopiero posiadanie odpowiednich zapisów umownych pozwala sprzedającemu na skuteczne dochodzenie roszczeń regresowych od kupującego sprawującego faktyczną pieczę nad lokalem.
Analogiczne zasady dotyczą zniszczenia lokalu wskutek pożaru, wybuchu gazu lub innych klęsk żywiołowych powstałych bez winy którejkolwiek ze stron. Brak precyzyjnego zapisu przenoszącego ciężar ryzyka sprawia, że strata majątkowa obciąża wyłącznie sprzedającego, mimo że nie miał on wpływu na bieżącą eksploatację mieszkania. Dlatego tak istotne jest wyartykułowanie przejścia tego niebezpieczeństwa w pisemnym dokumencie.
Protokół zdawczo-odbiorczy jako kluczowe zabezpieczenie dowodowe
Sporządzenie protokołu zdawczo-odbiorczego jest bezwzględnym obowiązkiem przy przekazywaniu kluczy przed podpisaniem aktu notarialnego. Dokument ten ma kluczową moc dowodową w postępowaniu cywilnym, precyzując stan faktyczny nieruchomości w ściśle określonym momencie. Prawidłowo skonstruowany protokół wyłącza spory dotyczące tego, czy dane uszkodzenie istniało przed wydaniem lokalu, czy też powstało wskutek późniejszych działań ekipy remontowej kupującego.
- Wskazania liczników energii elektrycznej, wody zimnej i ciepłej oraz gazu.
- Liczba przekazanych egzemplarzy kluczy do zamków, klatek i pomieszczeń przynależnych.
- Szczegółowy wykaz wyposażenia ruchomego i stałego pozostawionego w mieszkaniu.
- Wykaz widocznych wad fizycznych, zarysowań szyb i ubytków tynku w pomieszczeniach.
Protokół zdawczo-odbiorczy powinien zostać podpisany przez obie strony transakcji w dwóch jednobrzmiących egzemplarzach, po jednym dla każdej ze stron. Niezwykle cennym uzupełnieniem dokumentu jest obszerna dokumentacja fotograficzna lub materiał wideo, utrwalający stan każdego pomieszczenia, stolarki okiennej oraz urządzeń sanitarnych. Taki materiał dowodowy skutecznie neutralizuje ewentualne próby przerzucania odpowiedzialności za uszkodzenia na dotychczasowego właściciela.
Umowa przedwstępna a wcześniejsze przekazanie kluczy
Wszelkie ustalenia dotyczące udostępnienia lokalu przed ostateczną transakcją powinny być powiązane z umową przedwstępną, regulowaną artykułem 389 Kodeksu cywilnego. Aby maksymalnie zabezpieczyć interesy obu stron, umowa ta powinna zostać zawarta w formie aktu notarialnego. Taka forma prawna daje stronom tak zwany silniejszy skutek prawny, umożliwiając dochodzenie zawarcia umowy przyrzeczonej przed sądem na podstawie artykułu 390 paragraf 2 Kodeksu cywilnego.
Zawarcie umowy przedwstępnej w zwykłej formie pisemnej rodzi jedynie skutek słabszy, ograniczający się do roszczenia odszkodowawczego w granicach ujemnego interesu umownego. Jeśli kupujący otrzyma klucze przy zwykłej umowie pisemnej, a sprzedający rozmyśli się ze sprzedaży, kupujący nie zmusi go sądownie do przeniesienia własności lokalu. Będzie musiał zwrócić mieszkanie, co czyni jego nakłady inwestycyjne wysoce podatnymi na straty.
W treści umowy przedwstępnej należy jednoznacznie sprecyzować, że przekazanie kluczy nie oznacza wykonania umowy sprzedaży, a jedynie czasowe udostępnienie lokalu do określonych celów. Wskazane jest zamieszczenie klauzuli rozwiązującej, która automatycznie obliguje kupującego do wydania mieszkania w ciągu kilku dni roboczych od wygaśnięcia umowy przedwstępnej lub od złożenia oświadczenia o odstąpieniu od niej przez którąkolwiek ze stron.
Instytucja umowy użyczenia lokalu
Jednym z najczęściej rekomendowanych rozwiązań prawnych przy wcześniejszym wydaniu mieszkania jest zawarcie odrębnej umowy użyczenia na podstawie artykułu 710 Kodeksu cywilnego. Poprzez umowę użyczenia użyczający zobowiązuje się zezwolić biorącemu na bezpłatne używanie oddanej mu w tym celu rzeczy przez czas określony lub nieokreślony. Umowa ta tworzy klarowny stosunek obligacyjny, eliminując niebezpieczną próżnię prawną w relacjach między kontrahentami.
W umowie użyczenia należy precyzyjnie zakreślić cel udostępnienia lokalu, ograniczając go wyłącznie do prac malarskich, montażu mebli lub składowania materiałów budowlanych. Bezwzględnie konieczne jest wprowadzenie zakazu stałego zamieszkiwania w lokalu przez kupującego lub osoby trzecie do czasu sfinalizowania aktu notarialnego. Naruszenie tego postanowienia powinno skutkować natychmiastowym rozwiązaniem umowy bez wypowiedzenia na podstawie artykułu 716 Kodeksu cywilnego.
Umowa użyczenia powinna również nakładać na biorącego obowiązek ponoszenia wszelkich zwykłych kosztów utrzymania rzeczy, co wynika wprost z artykułu 713 Kodeksu cywilnego. Kupujący jest wówczas prawnie zobowiązany do pokrywania opłat eksploatacyjnych, zużycia prądu, gazu oraz wody przez cały okres trwania umowy. Taka konstrukcja skutecznie zabezpiecza sprzedającego przed koniecznością finansowania mediów zużytych przez ekipę remontową kupującego.
Dobrowolne poddanie się egzekucji w trybie artykułu 777 Kodeksu postępowania cywilnego
Najskuteczniejszą tarczą prawną dla sprzedającego jest zobowiązanie kupującego do złożenia oświadczenia o poddaniu się egzekucji w formie aktu notarialnego. Chodzi o instrument przewidziany w artykule 777 paragraf 1 punkt 4 Kodeksu postępowania cywilnego, w którym dłużnik poddaje się egzekucji co do obowiązku wydania nieruchomości. Oświadczenie to sporządza notariusz, precyzyjnie określając termin oraz warunki, pod jakimi lokal ma zostać opuszczony.
Zastosowanie procedury z artykułu 777 Kodeksu postępowania cywilnego drastycznie skraca czas potrzebny na odzyskanie lokalu w przypadku niedojścia transakcji do skutku. Sprzedający nie musi wytaczać wieloletniego powództwa eksmisyjnego przed sądem rejonowym. Wystarczy złożyć wniosek o nadanie aktowi notarialnemu klauzuli wykonalności, co następuje na posiedzeniu niejawnym zazwyczaj w ciągu kilku tygodni, po czym sprawa trafia natychmiast do komornika.
Koszty sporządzenia takiego oświadczenia u notariusza są stosunkowo niewielkie w porównaniu do potencjalnych strat wynikających z blokady lokalu przez nieuczciwego kupującego. W praktyce rynkowej kosztem taksy notarialnej za ten dokument obciąża się kupującego, gdyż to on wnioskuje o niestandardowe przyspieszenie wydania nieruchomości. Zgoda kupującego na poddanie się temu rygorowi stanowi jednocześnie najlepszy test jego uczciwości i wiarygodności finansowej.
Kaucja zabezpieczająca i dodatkowe opłaty gwarancyjne
Samo zobowiązanie do opuszczenia lokalu nie gwarantuje pokrycia ewentualnych strat materialnych, dlatego koniecznym uzupełnieniem jest kaucja gwarancyjna. Sprzedający powinien uzależnić wydanie kluczy od uprzedniej wpłaty na rachunek bankowy kaucji w ustalonej wysokości, na przykład kilkunastu tysięcy złotych. Środki te służą zaspokojeniu roszczeń właściciela z tytułu ewentualnych zniszczeń w substancji lokalu lub zaległości w płatnościach za media.
W porozumieniu stron należy precyzyjnie opisać zasady potrącania roszczeń z kaucji oraz procedurę jej zwrotu po podpisaniu ostatecznego aktu notarialnego. Najczęściej kwota kaucji zostaje zaliczona na poczet reszty ceny sprzedaży w momencie zawierania właściwej umowy notarialnej. Jeśli kupujący wycofa się z zakupu i odda zniszczone mieszkanie, sprzedający ma prawo pokryć koszty prac naprawczych bezpośrednio z zatrzymanych środków.
Istotnym instrumentem motywacyjnym jest również kara umowna na podstawie artykułu 483 Kodeksu cywilnego za każdy dzień bezumownego korzystania z lokalu po upływie wyznaczonego terminu. Wprowadzenie kary umownej w określonej stawce dziennej zwalnia sprzedającego z konieczności dowodzenia wysokości rzeczywistej szkody majątkowej przed sądem. Kupujący staje przed widmem rosnącego długu, co skutecznie skłania go do szybkiego wydania kluczy.
Kwestia ubezpieczenia nieruchomości w okresie przejściowym
Wydanie kluczy tworzy specyficzny stan zagrożenia ubezpieczeniowego, którego strony często nie uwzględniają w swoich kalkulacjach. Polisa ubezpieczeniowa mieszkania zawarta przez sprzedającego zazwyczaj obejmuje ochroną zdarzenia losowe, ale zawiera liczne wyłączenia odpowiedzialności. Ubezpieczyciele rutynowo odmawiają wypłaty odszkodowania za szkody powstałe w wyniku prowadzenia prac budowlano-remontowych przez podmioty nieposiadające odpowiednich uprawnień lub działające bez zgody ubezpieczonego.
Aby uniknąć sporu z towarzystwem ubezpieczeniowym, sprzedający powinien zobowiązać kupującego do zawarcia odrębnej polisy ubezpieczeniowej przed fizycznym odbiorem kluczy. Niezbędne jest ubezpieczenie odpowiedzialności cywilnej w życiu prywatnym z rozszerzeniem na szkody związane z prowadzeniem prac remontowych. Kupujący powinien także wymóc na zatrudnionej ekipie budowlanej okazanie aktualnej polisy OC przedsiębiorstwa z tytułu prowadzonej działalności gospodarczej.
Istotne znaczenie ma również ubezpieczenie murów i stałych elementów lokalu od ryzyk pożaru oraz zalania na pełną sumę ubezpieczenia. Strony powinny ustalić, na czyj rachunek wypłacone zostanie odszkodowanie w razie wystąpienia szkody całkowitej przed zawarciem ostatecznej umowy. Brak takiego zapisu może doprowadzić do sytuacji, w której ubezpieczyciel wypłaca środki sprzedającemu, podczas gdy kupujący poniósł już znaczne wydatki na remont.
Podatki i opłaty eksploatacyjne w okresie przedtransakcyjnym
Wraz z fizycznym objęciem lokalu kupujący generuje koszty jego bieżącego utrzymania, w tym opłaty za wodę, energię elektryczną, wywóz nieczystości oraz centralne ogrzewanie. Z punktu widzenia dostawców mediów i zarządcy nieruchomości dłużnikiem pozostaje podmiot wpisany do księgi wieczystej. Oznacza to, że za wszelkie zaległości powstałe w okresie przedtransakcyjnym wobec spółdzielni lub wspólnoty mieszkaniowej odpowiada wyłącznie dotychczasowy właściciel.
Strony powinny w umowie udostępnienia lokalu jednoznacznie zastrzec, że od dnia sporządzenia protokołu zdawczo-odbiorczego wszystkie koszty eksploatacyjne obciążają kupującego. W praktyce kupujący powinien opłacać rachunki bezpośrednio lub refundować je sprzedającemu na podstawie przedstawianych faktur w terminie kilku dni roboczych. Zaniechanie terminowej zapłaty za media powinno stanowić podstawę do natychmiastowego cofnięcia zgody na korzystanie z mieszkania.
Kwestia podatku od nieruchomości oraz rocznej opłaty przekształceniowej również wymaga umownego uregulowania, choć organy samorządowe obciążają nimi formalnego właściciela. W umowie przedwstępnej warto wprowadzić zapis o proporcjonalnym rozliczeniu tych danin publicznoprawnych za okres od dnia wydania lokalu. Choć kwoty te bywają niewielkie w ujęciu miesięcznym, ich precyzyjne rozliczenie zapobiega powstawaniu nieporozumień finansowych przy ostatecznym rozliczaniu transakcji u notariusza.
Postępowanie w sytuacji niedojścia transakcji do skutku
W przypadku gdy termin zawarcia umowy przyrzeczonej minął, a transakcja upadła, sprzedający musi podjąć sformalizowane działania prawne w celu odzyskania lokalu. Pierwszym krokiem jest sporządzenie i wysłanie ostatecznego wezwania do wydania nieruchomości z wyznaczeniem bezwzględnego terminu zwrotu kluczy. Pismo należy nadać przesyłką poleconą za zwrotnym potwierdzeniem odbioru na adres zamieszkania lub korespondencyjny niedoszłego nabywcy.
Od dnia wyznaczonego w wezwaniu kupujący traci status posiadacza uprawnionego i staje się posiadaczem w złej wierze. Zgodnie z artykułem 224 i artykułem 225 Kodeksu cywilnego, posiadacz w złej wierze jest obowiązany do wynagrodzenia za korzystanie z rzeczy, zwrotu pożytków lub ich wartości oraz odpowiada za pogorszenie lub utratę rzeczy. Stawka takiego wynagrodzenia odpowiada zazwyczaj rynkowej cenie najmu lokalu.
Jeśli kupujący ignoruje wezwanie i odmawia wyprowadzki, właścicielowi pozostaje droga sądowa. W przypadku braku oświadczenia z artykułu 777 Kodeksu postępowania cywilnego konieczne jest wniesienie powództwa windykacyjnego na podstawie artykułu 222 paragraf 1 Kodeksu cywilnego. Postępowanie o nakazanie opróżnienia lokalu może trwać od kilku miesięcy do nawet kilku lat, co generuje dla sprzedającego dotkliwe straty finansowe i emocjonalne.
Rekomendowana procedura bezpiecznego wydania kluczy
Praktyka rynku nieruchomości dowodzi, że bezpieczne wydanie kluczy przed aktem notarialnym jest możliwe wyłącznie przy zachowaniu dyscypliny formalnoprawnej. Sprzedający nigdy nie powinien zgadzać się na wcześniejsze udostępnienie mieszkania na podstawie ustnych deklaracji lub sympatii do kupującego. Każde ustępstwo w tym zakresie musi zostać zrównoważone odpowiednimi instrumentami prawnymi, które w razie komplikacji zapewnią natychmiastową ochronę praw majątkowych zbywcy.
- Zawarcie umowy przedwstępnej w formie aktu notarialnego z roszczeniem w księdze wieczystej.
- Wpłata wysokiego zadatku w wysokości co najmniej dziesięciu procent ceny nieruchomości.
- Złożenie notarialnego oświadczenia kupującego o poddaniu się egzekucji co do wydania lokalu.
- Wpłata kaucji zabezpieczającej na poczet ewentualnych zniszczeń i kosztów eksploatacji.
- Podpisanie szczegółowego protokołu zdawczo-odbiorczego wraz z dokumentacją zdjęciową.
- Przedłożenie polisy ubezpieczeniowej OC przez kupującego oraz zatrudnionych wykonawców prac.
Jeżeli kupujący odrzuca propozycję podpisania aktu notarialnego z rygorem egzekucji lub odmawia wpłacenia kaucji gwarancyjnej, sprzedający powinien kategorycznie odmówić wydania kluczy. Tradycyjna i najbezpieczniejsza reguła obrotu nieruchomościami zakłada, że przekazanie fizycznego władztwa nad lokalem następuje dopiero po podpisaniu umowy sprzedaży w kancelarii notarialnej oraz zaksięgowaniu pełnej ceny zakupu na koncie bankowym dotychczasowego właściciela.
