Tak, sprzedaż udziału we współwłasności nieruchomości jest w pełni dopuszczalna przez polskie prawo cywilne i nie wymaga zgody pozostałych współwłaścicieli. Zgodnie z art. 198 Kodeksu cywilnego każdy ze współwłaścicieli może rozporządzać swoim udziałem bez zgody pozostałych współwłaścicieli. Dotyczy to współwłasności ułamkowej, która stanowi najpowszechniejszą formę wieloosobowego prawa własności w obrocie cywilnoprawnym.
Przepisy prawa gwarantują każdemu współwłaścicielowi pełną autonomię w zakresie dysponowania przysługującym mu prawem majątkowym. Oznacza to, że transakcja zbycia udziału może zostać zawarta z dowolną osobą fizyczną, prawną lub wyspecjalizowaną jednostką organizacyjną. Pozostali współwłaściciele nie mają ustawowego prawa sprzeciwu ani prawa weta wobec takiej decyzji.
Jedynym warunkiem formalnym ważności takiej transakcji w przypadku nieruchomości jest zachowanie formy aktu notarialnego. Naruszenie tego wymogu skutkuje bezwzględną nieważnością umowy sprzedaży. Nabywca udziału wstępuje dokładnie w sytuację prawną dotychczasowego właściciela, przejmując wszelkie związane z tym uprawnienia oraz obowiązki administracyjne i finansowe.
Podstawy prawne sprzedaży udziału w nieruchomości
Podstawowym aktem prawnym regulującym kwestię dysponowania udziałami w prawie własności jest ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 roku – Kodeks cywilny. Kluczowe znaczenie ma artykuł 198 Kodeksu cywilnego, który wprost statuuje zasadę swobodnego rozporządzania udziałem przez każdego ze współwłaścicieli. Zasada ta stanowi fundament obrotu prawnego ułamkowymi częściami praw rzeczowych.
Swoboda rozporządzania obejmuje nie tylko sprzedaż, ale również darowiznę, zamianę, obciążenie hipoteką czy ustanowienie określonych praw rzeczowych na udziale. Prawo nie nakłada na zbywcę obowiązku powiadamiania pozostałych współwłaścicieli o zamiarze transakcji. Wszelkie ewentualne wewnętrzne umowy między współwłaścicielami zakazujące zbycia udziału mają wyłącznie skutek obligacyjny i nie unieważniają transakcji wobec osób trzecich.
Przepisy Kodeksu cywilnego precyzują katalog uprawnień, które przysługują każdemu ze współwłaścicieli niezależnie od wielkości posiadanego ułamka:
- Prawo do swobodnego rozporządzania udziałem bez konieczności pytania o aprobatę pozostałych podmiotów.
- Uprawnienie do pobierania pożytków i innych przychodów z rzeczy wspólnej proporcjonalnie do wielkości udziału.
- Obowiązek ponoszenia ciężarów i wydatków związanych z rzeczą wspólną w stosunku do posiadanego ułamka.
- Możliwość żądania sądowego lub umownego zniesienia współwłasności w dowolnym momencie.
Prawidłowe rozumienie tych zasad pozwala uniknąć powszechnego błędu polegającego na przekonaniu, że do jakiejkolwiek dyspozycji majątkiem potrzebny jest całkowity konsensus wszystkich wpisanych do księgi wieczystej właścicieli. Prawo chroni indywidualne interesy majątkowe każdego uczestnika stosunku prawnego.
Różnica między współwłasnością ułamkową a łączną
Zrozumienie możliwości sprzedaży udziału wymaga jednoznacznego rozróżnienia dwóch typów współwłasności funkcjonujących w polskim systemie prawnym. Współwłasność w częściach ułamkowych charakteryzuje się tym, że prawo każdego współwłaściciela jest określone ułamkiem, na przykład jedna druga czy jedna czwarta. W tym reżimie prawnym udział stanowi samodzielny przedmiot obrotu.
Z kolei współwłasność łączna jest bezudziałowa i wynika ze szczególnego stosunku osobistego lub organizacyjnego łączącego strony. Najważniejszym przykładem współwłasności łącznej jest małżeńska wspólność ustawowa oraz współwłasność majątku wspólników spółki cywilnej. W trakcie trwania wspólności łącznej żaden z podmiotów nie może rozporządzać swoim udziałem, ponieważ taki ułamek formalnie nie istnieje.
Oznacza to, że małżonek nie może sprzedać "swojej połowy" mieszkania objętego majątkiem wspólnym bez wiedzy i zgody drugiego małżonka. Aby taka sprzedaż była prawnie dopuszczalna, musi dojść do wcześniejszego ustania wspólności majątkowej, na przykład poprzez rozwód, separację lub podpisanie notarialnej umowy majątkowej małżeńskiej, potocznie zwanej intercyzą.
Dopiero z chwilą zniesienia wspólności majątkowej małżeńskiej lub rozwiązania spółki cywilnej współwłasność łączna przekształca się z mocy prawa we współwłasność ułamkową. Od tego momentu każdy z byłych małżonków lub wspólników dysponuje określonym ułamkiem i może go sprzedać bez zgody drugiej strony.
Zgoda pozostałych współwłaścicieli a sprzedaż udziału
W polskim porządku prawnym nie obowiązuje ogólna zasada wymagająca uzyskania zgody pozostałych współwłaścicieli na zbycie udziału w częściach ułamkowych. Współwłaściciel podejmuje autonomiczną decyzję ekonomiczną i prawną. Pozostali uczestnicy współwłasności nie mogą zablokować transakcji w drodze powództwa sądowego, chyba że wykażą wady oświadczenia woli u samego sprzedającego.
Istotne jest rozróżnienie pomiędzy rozporządzeniem udziałem a rozporządzeniem całą rzeczą wspólną. Do czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu całą nieruchomością, takich jak sprzedaż całego budynku czy ustanowienie służebności gruntowej na całej działce, wymagana jest zgoda wszystkich współwłaścicieli. Sprzedaż samego udziału dotyczy wyłącznie prawa majątkowego konkretnej osoby.
Brak wymogu zgody bywa źródłem konfliktów rodzinnych lub sąsiedzkich, jednak ustawodawca celowo zabezpieczył płynność obrotu gospodarczego. Współwłaściciel nie może być przymuszany do pozostawania w relacji majątkowej, która z różnych przyczyn przestała mu odpowiadać.
Nawet jeśli relacje między współwłaścicielami są skrajnie wrogie, zbywca nie musi informować pozostałych osób o terminie wizyty u notariusza. Nowy nabywca pojawia się w strukturze właścicielskiej na mocy samego aktu notarialnego i wpisu w księdze wieczystej.
Czy współwłaścicielom przysługuje prawo pierwokupu?
W standardowym obrocie lokalami mieszkalnymi i gruntami budowlanymi pozostałym współwłaścicielom nie przysługuje ustawowe prawo pierwokupu. Oznacza to, że sprzedający może podpisać od razu ostateczną umowę przenoszącą własność na rzecz osoby trzeciej bez konieczności oferowania udziału dotychczasowym współwłaścicielom. Pierwokup nie występuje z automatu przy każdej nieruchomości.
Ustawowe prawo pierwokupu może jednak wynikać ze szczególnych przepisów prawa materialnego. Dotyczy to przede wszystkim współwłasności nieruchomości rolnych, gdzie pozostali współwłaściciele prowadzący gospodarstwo rolne na wspólnym gruncie mogą posiadać uprawnienie do pierwszeństwa zakupu zbywanego udziału na podstawie przepisów o kształtowaniu ustroju rolnego.
Wyróżnia się dwie główne kategorie prawa pierwokupu w obrocie udziałami:
- Pierwokup ustawowy, wynikający bezpośrednio z przepisów prawa dotyczących na przykład gruntów rolnych, lasów lub nieruchomości zabytkowych.
- Pierwokup umowny, ustanowiony w drodze porozumienia notarialnego pomiędzy współwłaścicielami i ujawniony w dziale trzecim księgi wieczystej.
W przypadku istnienia prawa pierwokupu procedura transakcyjna ulega wydłużeniu. Notariusz sporządza najpierw warunkową umowę sprzedaży, a uprawnieni mają zazwyczaj miesiąc na złożenie oświadczenia o skorzystaniu z pierwokupu na warunkach wynegocjowanych z osobą trzecią. Dopiero bezskuteczny upływ tego terminu umożliwia przeniesienie własności.
Sprzedaż udziału w mieszkaniu ze spadku
Udział w nieruchomości mieszkalnej bardzo często staje się elementem majątku w drodze dziedziczenia ustawowego lub testamentowego. Gdy spadek nabywa kilka osób, powstaje wspólność majątku spadkowego, która jest odmianą współwłasności ułamkowej. Każdy ze spadkobierców ma prawo sprzedać swój udział w przedmiocie należącym do spadku.
Należy jednak pamiętać o treści art. 1051 Kodeksu cywilnego, który pozwala na zbycie całego spadku lub udziału w spadku. Zbycie udziału w konkretnym przedmiocie spadkowym przed dokonaniem działu spadku wymaga uwzględnienia art. 1036 Kodeksu cywilnego. Zgodnie z tym przepisem, rozporządzenie udziałem w przedmiocie należącym do spadku bez zgody pozostałych spadkobierców jest bezskuteczne o tyle, o ile naruszałoby uprawnienia przysługujące im na podstawie przepisów o dziale spadku.
W praktyce oznacza to, że transakcja sprzedaży udziału w odziedziczonym mieszkaniu jest w pełni ważna między stronami umowy, lecz w toku przyszłego sądowego działu spadku sąd może potraktować tę nieruchomość tak, jakby do sprzedaży nie doszło. Sytuacja ta stwarza określone ryzyko prawne po stronie kupującego, który musi liczyć się z koniecznością rozliczeń pieniężnych z pozostałymi spadkobiercami.
Z tego względu inwestorzy nabywający udziały w spadkach dokładnie analizują stan prawny całego majątku spadkowego. Najbezpieczniejszym rozwiązaniem jest zbycie ogółu praw i obowiązków spadkowych, czyli całego udziału spadkowego, co całkowicie wyłącza zbywcę z dalszego postępowania spadkowego.
Sprzedaż udziału w nieruchomości po rozwodzie
Po orzeczeniu rozwodu przez sąd powszechny dotychczasowa wspólność majątkowa małżeńska ulega rozwiązaniu i przekształca się we współwłasność w częściach ułamkowych. Z mocy ustawy udziały byłych małżonków są równe, chyba że w odrębnym postępowaniu sądowym ustalono nierówne udziały w majątku wspólnym na wniosek jednego z nich.
Od momentu uprawomocnienia się wyroku rozwodowego każdy z byłych partnerów może swobodnie dysponować swoją częścią ułamkową w nieruchomości. Sprzedaż połowy domu lub mieszkania nie wymaga podpisu, zgody ani nawet obecności drugiego małżonka w kancelarii notarialnej. Jest to częste rozwiązanie w sytuacjach patowych, gdy strony nie potrafią porozumieć się co do podziału majątku.
Często byli małżonkowie decydują się na sprzedaż udziału wyspecjalizowanym firmom, aby uniknąć wieloletnich, kosztownych procesów o podział majątku wspólnego. Taka transakcja pozwala na natychmiastowe uwolnienie zamrożonego kapitału i odcięcie się od konfliktowej relacji osobistej.
Warto pamiętać, że nowy nabywca udziału po byłym małżonku staje się formalnym współwłaścicielem i przejmuje wszystkie prawa do korzystania z nieruchomości. Zyskuje również legitymację prawną do złożenia do sądu wniosku o zniesienie współwłasności lokalu.
Wymagane dokumenty do sprzedaży udziału w nieruchomości
Przeprowadzenie bezpiecznej i zgodnej z prawem transakcji sprzedaży udziału w nieruchomości wymaga zgromadzenia precyzyjnego zestawu dokumentów urzędowych. Notariusz weryfikuje stan prawny nieruchomości w elektronicznej księdze wieczystej, badając wpisy w działach dotyczącym własności, praw rzeczowych oraz ewentualnych obciążeń hipotecznych.
Podstawowym dokumentem potwierdzającym prawo zbywcy do dysponowania udziałem jest tytuł nabycia. W zależności od historii nieruchomości może to być wypis aktu notarialnego zakupu, darowizny, prawomocne postanowienie sądu o stwierdzeniu nabycia spadku lub zarejestrowany akt poświadczenia dziedziczenia sporządzony przez notariusza.
Kompletny zestaw dokumentów przygotowywany do aktu notarialnego obejmuje:
- Odpis lub numer księgi wieczystej prowadzonej dla danej nieruchomości.
- Podstawę nabycia udziału, na przykład umowę sprzedaży, darowizny lub akt poświadczenia dziedziczenia.
- Zaświadczenie z urzędu skarbowego o uregulowaniu podatku od spadków i darowizn, jeżeli nabycie nastąpiło nieodpłatnie.
- Zaświadczenie o braku osób zameldowanych w lokalu lub informację o aktualnym stanie meldunkowym.
- Zaświadczenie o braku zaległości w opłatach eksploatacyjnych wystawione przez spółdzielnię lub wspólnotę mieszkaniową.
Brak któregokolwiek z kluczowych dokumentów może uniemożliwić sporządzenie aktu notarialnego w wyznaczonym terminie. W przypadku działek gruntowych konieczne jest dodatkowo dostarczenie wypisu z rejestru gruntów oraz wyrysu z mapy ewidencyjnej.
Rola notariusza przy transakcji zbycia udziału
Zgodnie z art. 158 Kodeksu cywilnego umowa zobowiązująca do przeniesienia własności nieruchomości oraz umowa przenosząca własność muszą być zawarte w formie aktu notarialnego. Wymóg ten dotyczy w identycznym stopniu całej nieruchomości, jak i ułamkowego udziału w prawie własności. Sprzedaż w formie pisemnej zwykłej jest prawnie bezskuteczna.
Notariusz pełni rolę osoby zaufania publicznego, która dba o legalność i bezpieczeństwo obrotu prawnego. Ma obowiązek sprawdzić tożsamość stron, ich zdolność do czynności prawnych oraz zweryfikować stan prawny nieruchomości. Notariusz pobiera również należne podatki oraz opłaty sądowe związane ze zmianą wpisów w księdze wieczystej.
Po podpisaniu aktu notarialnego notariusz przesyła za pośrednictwem systemu teleinformatycznego wniosek wieczystoksięgowy do właściwego sądu rejonowego. Sąd na tej podstawie wykreśla dotychczasowego współwłaściciela i wpisuje dane nowego nabywcy z określeniem wielkości przysługującego mu ułamka.
Obecność notariusza gwarantuje, że transakcja została przeprowadzona zgodnie z obowiązującymi przepisami, a oświadczenia woli stron zostały złożone w sposób świadomy i swobodny.
Wycena udziału w nieruchomości a cena rynkowa
Wycena ułamkowego udziału w nieruchomości znacząco różni się od wyceny całej nieruchomości podzielonej czysto matematycznie przez ułamek. Posiadanie udziału wiąże się z ograniczeniami decyzyjnymi, koniecznością współdziałania z obcymi osobami oraz potencjalnymi sporami o sposób korzystania z rzeczy.
Zjawisko to w rzeczoznawstwie majątkowym określa się mianem dyskonta z tytułu współwłasności. Wartość rynkowa udziału jest niemal zawsze niższa niż proporcjonalna część wartości całej nieruchomości. Dyskonto to wynosi zazwyczaj od kilkunastu do nawet kilkudziesięciu procent, w zależności od stopnia skomplikowania sytuacji prawnej i faktycznej.
Czynnikami wpływającymi na ostateczną wartość rynkową udziału są między innymi:
- Wielkość ułamka, dająca mniejszą lub większą siłę decyzyjną przy zarządzie nieruchomością.
- Liczba pozostałych współwłaścicieli oraz ich struktura wiekowa i relacje interpersonalne.
- Fizyczna możliwość wydzielenia lokalu do wyłącznego korzystania w ramach umowy quoad usum.
- Stan techniczny całego budynku oraz stopień zadłużenia nieruchomości.
- Postępowania sądowe toczące się w odniesieniu do przedmiotu współwłasności.
Sprzedający decydujący się na zbycie udziału na wolnym rynku muszą liczyć się z koniecznością zaoferowania niższej ceny jednostkowej w porównaniu do sprzedaży całego mieszkania, co jest naturalnym kompromisem za natychmiastowe spieniężenie trudnego aktywa.
Umowa o podział do korzystania (quoad usum)
Umowa quoad usum to porozumienie między współwłaścicielami regulujące sposób faktycznego korzystania z rzeczy wspólnej. Na jej mocy poszczególni współwłaściciele otrzymują do wyłącznego użytku określone, fizycznie wydzielone części nieruchomości, na przykład konkretne pokoje w mieszkaniu, wyznaczone piętra w budynku lub wydzielone kwatery na działce gruntowej.
Taka umowa ma charakter nienazwany i obligacyjny, jednak jej treść może zostać ujawniona w dziale trzecim księgi wieczystej. Wpis w księdze wieczystej sprawia, że ustalony sposób korzystania staje się skuteczny wobec każdego kolejnego nabywcy udziału, co znacząco zwiększa atrakcyjność rynkową sprzedawanego prawa.
Jeżeli lokal ma podpisaną umowę quoad usum, nabywca udziału dokładnie wie, z którego pokoju czy części wspólnej będzie mógł legalnie korzystać. Zmniejsza to ryzyko konfliktów z pozostałymi mieszkańcami i pozwala na realne zagospodarowanie nabytej przestrzeni.
Brak umowy quoad usum oznacza, że każdy współwłaściciel ma prawo do współposiadania całej nieruchomości w takim zakresie, w jakim daje się to pogodzić ze współposiadaniem i korzystaniem przez pozostałych współwłaścicieli, co w praktyce bywa trudne do wyegzekwowania.
Prawa i obowiązki nowego nabywcy udziału
Nabywca udziału we współwłasności nieruchomości wchodzi w pełnię praw i obowiązków swojego poprzednika prawnego. Z chwilą podpisania aktu notarialnego uzyskuje uprawnienie do współposiadania nieruchomości, pobierania pożytków cywilnych oraz naturalnych proporcjonalnie do wielkości swojego ułamka.
Jednocześnie na nowym współwłaścicielu ciąży szereg obowiązków o charakterze finansowym i organizacyjnym. Jest on zobowiązany do partycypowania w kosztach utrzymania nieruchomości wspólnej, opłatach eksploatacyjnych, funduszu remontowym oraz podatkach lokalnych, takich jak podatek od nieruchomości.
Kluczowe prawa przysługujące każdemu nowemu współwłaścicielowi obejmują:
- Uprawnienie do uczestniczenia w podejmowaniu decyzji dotyczących zarządu rzeczą wspólną.
- Prawo żądania dopuszczenia do współposiadania nieruchomości wspólnej.
- Roszczenie o wypłatę wynagrodzenia za bezumowne korzystanie z nieruchomości przez innych współwłaścicieli ponad ich udział.
- Uprawnienie do wystąpienia do sądu z wnioskiem o zniesienie współwłasności.
Współwłaściciel nie może jednak samodzielnie decydować o zmianie przeznaczenia lokalu czy przeprowadzaniu generalnych remontów bez uzyskania zgody większości lub wszystkich pozostałych uprawnionych.
Podatki przy sprzedaży udziału we współwłasności
Sprzedaż udziału w nieruchomości rodzi określone konsekwencje prawnopodatkowe zarówno po stronie zbywcy, jak i po stronie kupującego. Sprzedający podlega opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych, jeżeli zbycie następuje przed upływem pięciu lat podatkowych, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie udziału.
Stawka podatku dochodowego wynosi 19 procent od osiągniętego dochodu, czyli różnicy pomiędzy przychodem ze sprzedaży a kosztami jego uzyskania. Podatnik może skorzystać ze zwolnienia z podatku w ramach tak zwanej ulgi mieszkaniowej, jeśli uzyskane środki przeznaczy w ciągu trzech lat na własne cele mieszkaniowe.
Kupujący udział na rynku wtórnym jest z kolei zobowiązany do zapłaty podatku od czynności cywilnoprawnych w wysokości 2 procent wartości rynkowej nabytego prawa. Podatek ten jest obliczany, pobierany i odprowadzany do urzędu skarbowego bezpośrednio przez notariusza podczas podpisywania aktu.
W przypadku gdy sprzedającym jest podatnik podatku od towarów i usług działający w ramach prowadzonej działalności gospodarczej, transakcja może podlegać opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, co zwalnia kupującego z obowiązku zapłaty podatku od czynności cywilnoprawnych.
Kto kupuje udziały we współwłasności nieruchomości?
Sprzedaż udziału w nieruchomości na wolnym rynku osobom prywatnym poszukującym mieszkania dla siebie bywa zadaniem trudnym ze względu na ograniczenia w samodzielnym dysponowaniu lokalem. Zwykli nabywcy rzadko decydują się na zakup części ułamkowej, chyba że planują docelowo wykupić pozostałe udziały od innych właścicieli.
Głównymi odbiorcami tego typu praw majątkowych są wyspecjalizowane firmy inwestycyjne oraz podmioty zajmujące się skupem nieruchomości z problemami prawnymi. Przedsiębiorstwa te posiadają zaplecze kapitałowe oraz prawne, co pozwala im na profesjonalne prowadzenie postępowań o zniesienie współwłasności lub negocjowanie wykupu pozostałych części.
Inwestorzy nabywają udziały w następujących celach:
- Wykupienie pozostałych udziałów od pozostałych współwłaścicieli i scalenie pełnej własności lokalu.
- Doprowadzenie do sądowego zniesienia współwłasności i podziału fizycznego lub sprzedaży licytacyjnej całej nieruchomości.
- Czerpanie zysków z wynajmu wydzielonych części nieruchomości po zawarciu stosownych porozumień.
- Uzyskanie wynagrodzenia za bezumowne korzystanie z nieruchomości od współwłaścicieli blokujących dostęp.
Dla sprzedającego transakcja z wyspecjalizowanym skupem oznacza szybką wypłatę gotówki i całkowite zwolnienie z konieczności uczestniczenia w sporach majątkowych z pozostałymi współwłaścicielami.
Zniesienie współwłasności jako alternatywa dla sprzedaży
Osoba, która nie chce sprzedawać swojego udziału z dyskontem na wolnym rynku, może skorzystać z instytucji prawnej, jaką jest zniesienie współwłasności. Zgodnie z art. 210 Kodeksu cywilnego każdy ze współwłaścicieli może żądać zniesienia współwłasności w każdym czasie, a uprawnienie to nie ulega przedawnieniu.
Zniesienie współwłasności może nastąpić w drodze umowy notarialnej, jeśli wszyscy współwłaściciele są w pełni zgodni co do sposobu podziału. W przypadku braku porozumienia konieczne jest wszczęcie postępowania przed sądem rejonowym właściwym dla miejsca położenia nieruchomości.
Sądowe zniesienie współwłasności może zostać przeprowadzone w jeden z trzech podstawowych sposobów:
- Podział fizyczny rzeczy wspólnej, polegający na wyodrębnieniu samodzielnych lokali lub podziale gruntu, o ile jest to zgodne ze sztuką budowlaną i planem zagospodarowania.
- Przyznanie całej nieruchomości jednemu lub kilku współwłaścicielom z obowiązkiem spłaty pozostałych osób w wyznaczonym terminie.
- Sprzedaż licytacyjna całej nieruchomości przez komornika sądowego i podział uzyskanej kwoty między współwłaścicieli stosownie do wielkości ich udziałów.
Wybór drogi sądowej pozwala na odzyskanie wartości udziału zbliżonej do cen rynkowych, jednak wiąże się z koniecznością poniesienia kosztów sądowych, opinii biegłych oraz wielomiesięcznym, a nierzadko wieloletnim czasem trwania procedury.
Ryzyka i pułapki przy zbywaniu udziału w nieruchomości
Sprzedaż udziału w nieruchomości wiąże się z koniecznością zachowania szczególnej ostrożności pod kątem prawnym i rozliczeniowym. Jednym z podstawowych ryzyk jest niewłaściwe rozliczenie nakładów poczynionych na nieruchomość wspólną przez poszczególnych współwłaścicieli w przeszłości.
Zbywca udziału powinien upewnić się, że umowa sprzedaży precyzyjnie reguluje kwestię ewentualnych roszczeń o zwrot nakładów koniecznych lub użytecznych dokonanych na rzeczą wspólną. W przeciwnym razie pozostali współwłaściciele mogą dochodzić roszczeń odszkodowawczych lub żądać zwrotu części poniesionych kosztów remontów.
Kolejnym zagrożeniem jest odpowiedzialność za wady prawne i fizyczne zbywanego prawa. Rękojmia za wady ma zastosowanie również do sprzedaży udziałów, dlatego sprzedający powinien rzetelnie poinformować kupującego o wszelkich toczących się sporach, zadłużeniu lokalu czy trudnościach w dostępie do przedmiotu własności.
Przed sfinalizowaniem transakcji należy dokładnie przeanalizować zapisy w umowie przedwstępnej, ze szczególnym uwzględnieniem terminów płatności, zadatków oraz procedury przekazania praw, aby proces sprzedaży przebiegł w sposób bezpieczny i niezagrożony roszczeniami stron trzecich.