Czy można wystąpić ze wspólnoty mieszkaniowej zachowując własność lokalu?
Zgodnie z polskim porządkiem prawnym nie można jednostronnie wystąpić ze wspólnoty mieszkaniowej przy jednoczesnym zachowaniu prawa własności do lokalu mieszkalnego lub użytkowego. Członkostwo we wspólnocie mieszkaniowej powstaje automatycznie z mocy samego prawa w momencie nabycia nieruchomości i trwa nieprzerwanie aż do chwili przeniesienia własności lokalu na inny podmiot lub całkowitej likwidacji odrębnej własności lokali.
Przepisy ustawy o własności lokali jednoznacznie wykluczają możliwość złożenia rezygnacji, jednostronnej deklaracji wystąpienia czy wypowiedzenia członkostwa przez właściciela. Dopóki w księdze wieczystej widnieje wpis potwierdzający prawo własności do wyodrębnionego lokalu, dopóty dana osoba pozostaje pełnoprawnym członkiem wspólnoty. Wszelkie próby formalnego odłączenia się pojedynczego lokalu od nieruchomości wspólnej są bezskuteczne i pozbawione jakiejkolwiek mocy prawnej.
Definicja i charakter prawny wspólnoty mieszkaniowej w prawie polskim
Wspólnota mieszkaniowa jest ustawową jednostką organizacyjną nieposiadającą osobowości prawnej, którą z mocy prawa tworzy ogół właścicieli lokali wchodzących w skład określonej nieruchomości gruntowej lub budynkowej. Posiada ona zdolność prawną oraz zdolność do czynności prawnych, co oznacza, że może we własnym imieniu nabywać prawa, zaciągać zobowiązania, a także pozywać i być pozywana przed sądami powszechnymi.
Konstrukcja prawna wspólnoty mieszkaniowej opiera się na nierozerwalnym powiązaniu prawa własności lokalu z udziałem w nieruchomości wspólnej. Nieruchomość wspólną stanowi grunt oraz wszelkie części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli poszczególnych lokali, w tym klatki schodowe, dachy, fundamenty, windy oraz instalacje techniczne. Taki ustrój zapewnia sprawne gospodarowanie całym kompleksem mieszkalnym.
Przymusowy charakter członkostwa we wspólnocie mieszkaniowej
Przymusowy charakter przynależności do wspólnoty mieszkaniowej wynika bezpośrednio z bezwzględnie obowiązujących przepisów ustawy z dnia 24 czerwca 1994 roku o własności lokali. Ustawodawca celowo wyeliminował zasadę dobrowolności członkostwa, aby zapobiec paraliżowi decyzyjnemu oraz uniemożliwić uchylanie się od partycypacji w kosztach utrzymania części wspólnych wielorodzinnego budynku mieszkalnego przez poszczególnych współwłaścicieli.
Rozwiązanie to ma fundamentalne znaczenie dla bezpieczeństwa obrotu prawnego oraz stabilności finansowej budynku. Gdyby poszczególni właściciele mogli swobodnie opuszczać wspólnotę mieszkaniową, niemożliwe stałoby się sprawne zarządzanie obiektem, prowadzenie bieżących remontów, utrzymanie czystości oraz opłacanie dostaw mediów. Wspólnota nie stanowi dobrowolnego stowarzyszenia, lecz ustawową konieczność wynikającą ze współwłasności nieruchomości.
Zbycie lokalu jako podstawowy sposób ustania członkostwa we wspólnocie
Najprostszą i najbardziej powszechną metodą na definitywne ustanie członkostwa w danej wspólnocie mieszkaniowej jest przeniesienie prawa własności do posiadanego lokalu na inny podmiot. Wraz z podpisaniem aktu notarialnego przenoszącego własność dotychczasowy właściciel traci bezpowrotnie status członka wspólnoty. Wszelkie prawa oraz obowiązki powiązane z nieruchomością wspólną przechodzą automatycznie na nowego nabywcę lokalu mieszkalnego lub lokalu użytkowego.
Utrata członkostwa we wspólnocie mieszkaniowej może nastąpić w wyniku następujących czynności cywilnoprawnych:
- zawarcie umowy sprzedaży lokalu mieszkalnego w formie aktu notarialnego,
- przekazanie prawa własności lokalu w drodze umowy darowizny,
- dokonanie notarialnej umowy zamiany lokalu na inną nieruchomość,
- wniesienie nieruchomości lokalowej jako aportu do spółki prawa handlowego,
- prawomocne przysądzenie własności lokalu na rzecz nabywcy w toku licytacji komorniczej.
We wszystkich wymienionych przypadkach skutek prawny następuje z chwilą przejścia prawa własności. Zbywca przestaje ponosić odpowiedzialność za bieżące zaliczki eksploatacyjne naliczane od dnia przekazania nieruchomości. Nowy właściciel z mocy samego prawa wstępuje w relacje prawne ze wspólnotą mieszkaniową, co podlega ujawnieniu w księdze wieczystej nieruchomości lokalowej oraz w ewidencji zarządu.
Podział wspólnoty mieszkaniowej wielobudynkowej na mniejsze jednostki
W sytuacji, gdy jedna wspólnota mieszkaniowa obejmuje kilka odrębnych budynków posadowionych na jednej wspólnej działce ewidencyjnej, dopuszczalne jest dokonanie jej podziału na mniejsze jednostki. Jest to jedyna procedura prawna pozwalająca grupie właścicieli na formalne odłączenie się od dotychczasowej struktury i utworzenie nowej, samodzielnej wspólnoty obejmującej wyłącznie ich własny budynek mieszkalny.
Taki podział wymaga spełnienia rygorystycznych warunków technicznych, architektonicznych oraz prawnych określonych w przepisach ustawy o gospodarce nieruchomościami. Każdy z budynków mających utworzyć nową wspólnotę musi stanowić obiekt w pełni samodzielny pod względem budowlanym, wyposażony we własne przyłącza sieciowe lub posiadający zagwarantowany dostęp do infrastruktury technicznej poprzez ustanowienie odpowiednich służebności gruntowych.
Geodezyjny i wieczystoksięgowy podział nieruchomości wspólnej
Przeprowadzenie podziału wspólnoty wielobudynkowej wymaga w pierwszej kolejności zrealizowania podziału geodezyjnego działki gruntowej, na której usytuowane są poszczególne budynki. Nowo wydzielone działki gruntu muszą spełniać wszelkie parametry samodzielnych działek budowlanych, posiadać bezpośredni dostęp do drogi publicznej lub zagwarantowany dostęp prawny poprzez stosowne służebności drogowe ujawnione w dziale pierwszym i trzecim ksiąg wieczystych.
Procedura formalnego podziału nieruchomości wspólnej obejmuje następujące czynności:
- sporządzenie projektu podziału geodezyjnego przez uprawnionego geodetę,
- uzyskanie ostatecznej decyzji administracyjnej wójta, burmistrza lub prezydenta miasta,
- podjęcie jednomyślnej uchwały wszystkich właścicieli lokali w formie aktu notarialnego,
- założenie nowych ksiąg wieczystych dla nowo powstałych nieruchomości gruntowych.
Brak zgody choćby jednego ze współwłaścicieli uniemożliwia dokonanie podziału nieruchomości wspólnej w trybie umownym. W takiej sytuacji właściciele lokali dążący do podziału zmuszeni są wystąpić na drogę sądową z wnioskiem o zniesienie współwłasności, co przenosi ciężar rozstrzygnięcia na sąd powszechny i wydłuża całe postępowanie o wiele miesięcy.
Zniesienie odrębnej własności lokali na podstawie umowy właścicieli
Inną dopuszczalną przez polskie prawo ścieżką prowadzącą do formalnej likwidacji wspólnoty mieszkaniowej jest umowne zniesienie odrębnej własności wszystkich lokali w budynku. W wyniku takiej czynności prawnej dotychczasowi właściciele wyodrębnionych lokali stają się współwłaścicielami całej nieruchomości w częściach ułamkowych, a zasady zarządzania budynkiem zaczynają podlegać bezpośrednio ogólnym przepisom Kodeksu cywilnego o współwłasności.
Do skutecznego zniesienia odrębnej własności lokali niezbędna jest jednomyślna i bezwarunkowa wola wszystkich członków danej wspólnoty mieszkaniowej. Wszyscy współwłaściciele muszą stawić się w kancelarii notarialnej i złożyć zgodne oświadczenia woli w formie aktu notarialnego. Po zamknięciu ksiąg wieczystych prowadzonych dla poszczególnych lokali wspólnota mieszkaniowa formalnie przestaje istnieć jako jednostka organizacyjna.
Sądowe zniesienie odrębnej własności lokali i współwłasności nieruchomości
Gdy pomiędzy współwłaścicielami występuje głęboki konflikt i brak jest jednomyślności odnośnie do dalszego losu nieruchomości, możliwe jest zainicjowanie sądowego postępowania o zniesienie współwłasności. Każdy współwłaściciel ma ustawowe prawo złożyć w sądzie rejonowym wniosek o zniesienie współwłasności nieruchomości, jeżeli zachodzą ku temu istotne przesłanki społeczno-gospodarcze lub techniczne uniemożliwiające zgodne współdziałanie mieszkańców.
Sąd powszechny w toku postępowania nieprocesowego może znieść współwłasność poprzez:
- fizyczny podział nieruchomości budynkowej, jeżeli jest on technicznie wykonalny,
- przyznanie całej nieruchomości jednemu lub kilku właścicielom z obowiązkiem spłaty pozostałych,
- zarządzenie przymusowej sprzedaży nieruchomości w trybie licytacji i podział uzyskanych środków.
Sądowe postępowanie o zniesienie współwłasności jest procedurą skomplikowaną, wymagającą dopuszczenia dowodów z opinii biegłych sądowych z zakresu budownictwa, architektury oraz szacowania wartości nieruchomości. Sąd bada wnikliwie, czy proponowany sposób likwidacji współwłasności nie narusza zasad współżycia społecznego oraz czy nie doprowadzi do rażącego pokrzywdzenia któregokolwiek ze współwłaścicieli lokali.
Skupienie wszystkich lokali w ręku jednego właściciela
Wspólnota mieszkaniowa ulega faktycznej i prawnej likwidacji w sytuacji, gdy jeden podmiot gospodarczy lub jedna osoba fizyczna nabędzie prawo własności do wszystkich lokali wyodrębnionych w danym budynku. Z chwilą skupienia stu procent udziałów w rękach jednego właściciela ustaje wielość podmiotów, która stanowi konstytutywny warunek istnienia wspólnoty mieszkaniowej.
Jedyny właściciel całej nieruchomości może podjąć formalną decyzję o wygaszeniu odrębnej własności lokali i zamknięciu ich ksiąg wieczystych w wydziale ksiąg wieczystych sądu rejonowego. W takim przypadku budynek powraca do tradycyjnego modelu jednolitej własności nieruchomości budynkowej, a przepisy ustawy o własności lokali przestają mieć zastosowanie do bieżącego zarządzania obiektem.
Wyodrębnienie samodzielnego budynku ze wspólnoty wielosekcyjnej
W rozległych kompleksach mieszkaniowych, w których poszczególne klatki schodowe lub segmenty stanowią architektonicznie odrębne bryły, mieszkańcy podejmują niekiedy próby wydzielenia swojego segmentu z dużej wspólnoty. Taki proces wymaga bezwzględnego wykazania, że dany segment budowlany może funkcjonować jako w pełni niezależny budynek w rozumieniu przepisów prawa budowlanego i norm techniczno-budowlanych.
Wydzielenie segmentu ze wspólnoty wymaga spełnienia następujących kryteriów technicznych:
- istnienie odrębnych ścian konstrukcyjnych lub pionowych dylatacji budowlanych,
- zapewnienie niezależnych wejść do budynku bezpośrednio z poziomu działki gruntu,
- całkowite rozdzielenie wewnętrznych pionów instalacji wodno-kanalizacyjnych i grzewczych,
- zamontowanie odrębnych głównych układów pomiarowych dla mediów energetycznych.
Jeżeli dany segment spełnia powyższe wymogi, możliwe staje się przeprowadzenie procedury podziału geodezyjnego gruntu oraz podziału prawnego dotychczasowej wspólnoty mieszkaniowej. Po zakończeniu formalności właściciele lokali w wydzielonym budynku powołują własne organy zarządzające i uzyskują całkowitą autonomię decyzyjną oraz finansową względem pozostałych części dotychczasowego kompleksu osiedlowego.
Odrzucenie spadku lub zrzeczenie się własności lokalu
Osoba powołana do dziedziczenia lokalu wchodzącego w skład wspólnoty mieszkaniowej może skutecznie uniknąć wejścia do wspólnoty poprzez terminowe odrzucenie spadku. Oświadczenie o odrzuceniu spadku należy złożyć przed notariuszem lub w sądzie rejonowym w nieprzekraczalnym terminie sześciu miesięcy od dnia, w którym spadkobierca dowiedział się o tytule swojego powołania do spadku.
W przypadku skutecznego złożenia oświadczenia o odrzuceniu spadku spadkobierca jest traktowany tak, jakby nie dożył otwarcia spadku. W konsekwencji nie nabywa on praw ani obowiązków związanych z lokalem i nie staje się członkiem wspólnoty mieszkaniowej. Udział spadkowy przechodzi na kolejnych uprawnionych krewnych, a w razie ich braku na gminę ostatniego miejsca zamieszkania spadkodawcy.
Prawa i obowiązki właściciela lokalu a chęć opuszczenia wspólnoty
Główną motywacją skłaniającą właścicieli do poszukiwania sposobów na opuszczenie wspólnoty mieszkaniowej są przeważnie konflikty sąsiedzkie, niezadowolenie ze sposobu zarządzania majątkiem lub wysokie opłaty eksploatacyjne. Wielu właścicieli błędnie zakłada, że rezygnacja z członkostwa pozwoliłaby im na uniknięcie obowiązku płacenia comiesięcznych zaliczek na koszty zarządu nieruchomością wspólną oraz fundusz remontowy.
Zgodnie z art. 13 ustawy o własności lokali każdy właściciel jest zobowiązany do ponoszenia wydatków związanych z utrzymaniem własnego lokalu oraz do uczestniczenia w kosztach zarządu nieruchomością wspólną. Obowiązek ten ma charakter bezwzględny i obciąża właściciela niezależnie od tego, czy korzysta on z lokalu, wind, oświetlenia klatek schodowych czy terenów zielonych otaczających budynek.
Finansowe konsekwencje prób jednostronnego wystąpienia ze wspólnoty
Samowolne próby wystąpienia ze wspólnoty mieszkaniowej polegające na jednostronnym zaprzestaniu uiszczania opłat eksploatacyjnych niosą za sobą bezpośrednie konsekwencje prawne i finansowe. Zarząd wspólnoty mieszkaniowej ma prawny obowiązek dochodzenia zaległości na drodze sądowej, co obciąża dłużnika dodatkowymi kosztami opłat sądowych, odsetek ustawowych za opóźnienie oraz kosztów zastępstwa procesowego profesjonalnego pełnomocnika.
Uporczywe niepłacenie zobowiązań na rzecz wspólnoty skutkuje uruchomieniem rygorystycznych środków egzekucyjnych:
- skierowanie sprawy do komornika sądowego w celu zajęcia wynagrodzenia lub konta,
- wpisanie danych dłużnika do biur informacji gospodarczej i rejestrów dłużników,
- ustanowienie przez sąd hipoteki przymusowej na prawie własności lokalu,
- wszczęcie procedury przymusowej licytacji lokalu mieszkalnego w trybie egzekucyjnym.
Zgodnie z art. 16 ustawy o własności lokali, jeżeli właściciel lokalu długotrwale zalega z zapłatą należnych opłat, wspólnota mieszkaniowa może w trybie procesu żądać przymusowej sprzedaży lokalu w drodze licytacji sądowej. Właścicielowi pozbawionemu w ten sposób lokalu nie przysługuje prawo do lokalu zamiennego ani socjalnego, co stanowi najsurowszą sankcję majątkową przewidzianą w ustawie.
Zmiana sposobu zarządu nieruchomością wspólną jako alternatywa dla wystąpienia
Zamiast podejmować nieskuteczne próby wystąpienia ze wspólnoty mieszkaniowej, właściciele lokali niezadowoleni z sytuacji w budynku powinni skorzystać z ustawowych instrumentów nadzoru i zarządzania. Prawo gwarantuje właścicielom możliwość odwołania dotychczasowych członków zarządu lub rozwiązania umowy z zewnętrznym zarządcą nieruchomości, jeżeli podmioty te dopuszczają się zaniedbań lub niegospodarności przy wykonywaniu powierzonych im obowiązków.
Właściciele lokali mogą przeprowadzić zmiany organizacyjne za pomocą następujących kroków:
- zebranie podpisów i zwołanie zebrania ogółu właścicieli lokali,
- podjęcie większością głosów uchwały o odwołaniu obecnego zarządu,
- wybór nowego zarządu spośród zaangażowanych właścicieli lokali w budynku,
- podjęcie notarialnej uchwały o zmianie sposobu zarządu z powierzonego na właścicielski,
- wyłonienie profesjonalnego administratora gwarantującego rzetelne rozliczanie kosztów utrzymania obiektu.
Każdy właściciel lokalu dysponuje ustawowym prawem do bezpośredniej kontroli działalności zarządu. Uprawnienie to obejmuje wgląd do wszelkich dokumentów księgowych wspólnoty, umów z podwykonawcami, protokołów kontroli technicznych oraz wyciągów z rachunków bankowych. Umożliwia to bieżące monitorowanie wydatków i zapobieganie nieprawidłowościom bez konieczności podejmowania prób opuszczenia wspólnoty.
Przekształcenie wspólnoty mieszkaniowej w spółdzielnię mieszkaniową
W obowiązującym systemie prawnym nie przewidziano instytucji bezpośredniego przekształcenia wspólnoty mieszkaniowej w spółdzielnię mieszkaniową. Obie te struktury opierają się na odmiennych reżimach prawnych i odrębnych ustawach ustrojowych. Przeniesienie budynku do zasobów spółdzielni wymagałoby zbycia lokali lub zrzeczenia się odrębnej własności na rzecz podmiotu spółdzielczego, co w praktyce jest rozwiązaniem niespotykanym i ekonomicznie nieuzasadnionym.
Dopuszczalnym i często stosowanym rozwiązaniem jest natomiast powierzenie bieżącego zarządzania nieruchomością wspólną wyspecjalizowanej spółdzielni mieszkaniowej działającej na danym terenie. Wspólnota mieszkaniowa podejmuje wówczas uchwałę w formie aktu notarialnego o powierzeniu zarządu, zachowując pełną podmiotowość prawną, autonomię finansową oraz prawo do kontrolowania działań zarządcy spółdzielczego przez ogół właścicieli.
Zaskarżanie uchwał wspólnoty mieszkaniowej do sądu
Właściciele lokali, którzy czują się pokrzywdzeni decyzjami większości, posiadają skuteczne narzędzie prawne w postaci powództwa o uchylenie uchwały wspólnoty mieszkaniowej. Zgodnie z art. 25 ustawy o własności lokali każdy właściciel może zaskarżyć uchwałę do sądu okręgowego w nieprzekraczalnym terminie sześciu tygodni od dnia jej podjęcia na zebraniu lub od dnia powiadomienia o jej treści.
Uchwała wspólnoty mieszkaniowej może zostać uchylona przez sąd z następujących przyczyn:
- sprzeczność treści uchwały z bezwzględnie obowiązującymi przepisami prawa powszechnego,
- niezgodność uchwały z postanowieniami zawartej wcześniej umowy właścicieli lokali,
- naruszenie przez uchwałę podstawowych zasad prawidłowego gospodarowania nieruchomością wspólną,
- rażące naruszenie uzasadnionych interesów osobistych lub majątkowych skarżącego właściciela lokalu.
Wniesienie pozwu do sądu nie wstrzymuje automatycznie wykonania zaskarżonej uchwały, jednak właściciel lokalu może złożyć w pozwie wniosek o zabezpieczenie powództwa poprzez wstrzymanie jej wykonania do czasu zakończenia procesu. Sądowe zaskarżenie uchwały stanowi podstawową gwarancję ochrony praw jednostki przed niekorzystnymi lub bezprawnymi uchwałami podejmowanymi przez większość członków wspólnoty.
Najczęstsze mity i błędy dotyczące wystąpienia ze wspólnoty mieszkaniowej
Wokół zasad funkcjonowania wspólnot mieszkaniowych narosło wiele szkodliwych mitów prawnych, które wprowadzają właścicieli w błąd. Najbardziej rozpowszechnionym mitem jest przekonanie, że wspólnota jest dobrowolnym stowarzyszeniem, z którego można w każdej chwili wystąpić poprzez złożenie pisemnego oświadczenia o rezygnacji zarządowi. W rzeczywistości takie pismo nie rodzi żadnych skutków prawnych i nie uchyla obowiązków właściciela.
Innym powszechnym błędem jest założenie, że odcięcie grzejników lub odłączenie lokalu od wspólnej instalacji centralnego ogrzewania uprawnia do zaprzestania płacenia zaliczek na ogrzewanie części wspólnych. Niezależnie od indywidualnych działań technicznych wewnątrz lokalu, właściciel pozostaje współwłaścicielem instalacji budynku i ma bezwzględny obowiązek pokrywania kosztów utrzymania mocy zamówionej oraz strat ciepła na pionach.
Krok po kroku: jak przeprowadzić podział lub wyjście budynku ze wspólnoty
W sytuacji gdy właściciele lokali w określonym budynku wielobudynkowej wspólnoty dążą do pełnego usamodzielnienia, proces ten musi zostać przeprowadzony ściśle według procedur administracyjnych i cywilnoprawnych. Prawidłowe zrealizowanie poszczególnych etapów chroni właścicieli przed ryzykiem unieważnienia podjętych czynności prawnych oraz pozwala na bezproblemowe ujawnienie zmian w księgach wieczystych prowadzonych dla wyodrębnionych nieruchomości.
Prawidłowa procedura wyjścia budynku ze wspólnoty obejmuje następujące kroki:
- sporządzenie ekspertyzy technicznej potwierdzającej pełną samodzielność budowlaną wydzielanego obiektu,
- zlecenie uprawnionemu geodecie sporządzenia projektu podziału geodezyjnego działki gruntowej,
- uzyskanie ostatecznej decyzji administracyjnej zatwierdzającej projekt podziału nieruchomości gruntowej,
- podjęcie jednomyślnej uchwały notarialnej przez wszystkich członków dotychczasowej wspólnoty mieszkaniowej,
- zawarcie notarialnej umowy o podziale nieruchomości wspólnej i utworzeniu nowej wspólnoty,
- złożenie wniosków wieczystoksięgowych o założenie nowych ksiąg dla wydzielonych gruntów.
W przypadku braku jednomyślnej zgody współwłaścicieli kolejnym krokiem jest skierowanie sprawy na drogę postępowania sądowego poprzez złożenie wniosku o zniesienie współwłasności w trybie nieprocesowym. Prawomocne orzeczenie sądu powszechnego zastępuje oświadczenia woli sprzeciwiających się współwłaścicieli i stanowi bezpośrednią podstawę do dokonania stosownych zmian w ewidencji gruntów oraz księgach wieczystych.
Prawne skutki wyodrębnienia nowej wspólnoty mieszkaniowej
Prawomocne zakończenie procedury podziału nieruchomości wspólnej rodzi doniosłe skutki prawne i organizacyjne dla wszystkich właścicieli lokali w wyodrębnionym budynku. Z chwilą uprawomocnienia się decyzji lub wpisów w księgach wieczystych powstaje zupełnie nowy podmiot prawa, będący nową wspólnotą mieszkaniową, która uzyskuje pełną samodzielność finansową, zarządczą oraz prawną.
Nowo powstała wspólnota mieszkaniowa musi niezwłocznie dokonać wyboru zarządu, uzyskać własny numer identyfikacji podatkowej NIP oraz numer statystyczny REGON. Ponadto konieczne jest otwarcie odrębnego rachunku bankowego dla bieżącej eksploatacji i funduszu remontowego, a także zawarcie nowych umów na dostawę mediów, wywóz odpadów oraz utrzymanie czystości i konserwację urządzeń technicznych.
Podsumowanie sytuacji prawnej członka wspólnoty mieszkaniowej
Podsumowując uwarunkowania prawne, wystąpienie ze wspólnoty mieszkaniowej przy jednoczesnym zachowaniu prawa własności do pojedynczego lokalu w budynku jest w polskim porządku prawnym niemożliwe. Ustawodawca powiązał status członka wspólnoty nierozerwalnie z prawem rzeczowym do wyodrębnionego lokalu, uniemożliwiając jednostronne odłączenie się od wspólnej struktury majątkowej, organizacyjnej oraz finansowej.
Jedynymi prawnie dopuszczalnymi ścieżkami ustania członkostwa we wspólnocie pozostają zbycie lokalu, formalny podział geodezyjny wspólnoty wielobudynkowej lub całkowite zniesienie odrębnej własności lokali. Właściciele niezadowoleni z zarządzania nieruchomością powinni skupić się na aktywnym korzystaniu z praw korporacyjnych, zmianie zarządu, audycie finansowym lub zaskarżaniu wadliwych uchwał na drodze sądowej.