Jakie prawa i obowiązki ma najemca mieszkania?

Istota praw i obowiązków najemcy lokalu mieszkalnego

Najemca mieszkania ma ustawowe prawo do niezakłóconego korzystania z lokalu, ochrony miru domowego, żądania usunięcia istotnych wad technicznych oraz odzyskania wpłaconej kaucji zabezpieczającej. Z kolei jego fundamentalne obowiązki obejmują terminowe opłacanie czynszu oraz rachunków, utrzymywanie lokalu w należytym stanie sanitarnym, realizację bieżących drobnych napraw konserwacyjnych i zwrot lokalu po zakończeniu umowy w stanie niepogorszonym.

Równowaga prawna między stronami umowy opiera się na założeniu, że właściciel oddaje lokal do używania w zamian za wynagrodzenie, ale traci prawo do swobodnego dysponowania tą przestrzenią na czas trwania najmu. Lokator uzyskuje tymczasowe władztwo nad nieruchomością, które korzysta z ochrony zbliżonej do prawa własności. Wszelkie ingerencje właściciela muszą posiadać wyraźną podstawę prawną lub umowną.

Źródła prawa regulujące stosunek najmu w Polsce

Stosunek prawny najmu lokalu mieszkalnego w polskim porządku prawnym podlega przepisom dwóch podstawowych aktów normatywnych. Nadrzędną rolę odgrywa ustawa o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego z dnia 21 czerwca 2001 roku. Przepisy tej ustawy mają charakter bezwzględnie obowiązujący i wyznaczają minimalny standard ochrony prawnej przysługującej każdemu najemcy lokalu.

W sprawach nieuregulowanych w ustawie lokatorskiej bezpośrednie zastosowanie znajdują przepisy Kodeksu cywilnego, w szczególności artykuły od 659 do 692. Warto pamiętać, że postanowienia umowy najmu nie mogą być mniej korzystne dla lokatora niż regulacje ustawowe. Zapisy umowne pogarszające sytuację prawną najemcy względem bezwzględnie obowiązujących przepisów prawa są z mocy samego prawa w całości nieważne.

Prawo do spokojnego korzystania z lokalu i mir domowy

Podstawowym prawem najemcy jest możliwość wyłącznego i niezakłóconego korzystania z przedmiotu najmu w celach mieszkaniowych. Z chwilą protokolarnego przekazania kluczy najemca staje się posiadaczem zależnym lokalu, a jego prawo podlega bezwzględnej ochronie posesoryjnej. Prawo to chroni lokatora nie tylko przed naruszeniami ze strony osób trzecich, lecz także przed bezpośrednimi, bezprawnymi działaniami samego wynajmującego.

Mir domowy stanowi dobro osobiste podlegające ścisłej ochronie na gruncie prawa cywilnego oraz prawa karnego. Artykuł 193 Kodeksu karnego przewiduje odpowiedzialność karną za wdzieranie się do cudzego mieszkania lub nieopuszczenie go wbrew żądaniu osoby uprawnionej. Najemca może skutecznie wymusić na właścicielu poszanowanie swojej prywatności, odmawiając wpuszczenia go bez uprzedzenia lub bez ważnej, prawnie uzasadnionej przyczyny.

Prawo do żądania napraw obciążających wynajmującego

Wynajmujący ma prawny obowiązek wydać najemcy rzecz w stanie przydatnym do umówionego użytku i utrzymywać ją w takim stanie przez cały czas trwania umowy. Dotyczy to przede wszystkim konstrukcji budynku, instalacji wodociągowej, kanalizacyjnej, gazowej, elektrycznej oraz centralnego ogrzewania. Jeżeli w lokalu dojdzie do awarii infrastruktury głównej, najemca ma pełne prawo żądać jej niezwłocznego usunięcia na koszt właściciela.

Jeżeli właściciel mimo wezwania i wyznaczenia odpowiedniego terminu nie dokonuje napraw obciążających jego stronę, najemca może podjąć samodzielne kroki zaradcze. Zgodnie z przepisami Kodeksu cywilnego lokator może wykonać niezbędne naprawy na koszt wynajmującego, a następnie zażądać zwrotu poniesionych nakładów lub potrącić odpowiednią kwotę z bieżących należności czynszowych po uprzednim formalnym zawiadomieniu.

Prawo do obniżenia czynszu z powodu wad lokalu

Gdy wynajmowany lokal wykazuje wady ograniczające jego przydatność do umówionego użytku, najemca może żądać odpowiedniego obniżenia czynszu za czas trwania tych wad. Uprawnienie to przysługuje lokatorowi niezależnie od tego, czy wada istniała już w chwili wydania mieszkania, czy powstała w trakcie trwania stosunku najmu z przyczyn leżących poza jakąkolwiek kontrolą i winą najemcy.

Najemca może wdrożyć to uprawnienie w konkretnych, uciążliwych sytuacjach technicznych:

• wystąpienie awarii pieca grzewczego lub miejskiej sieci ciepłowniczej w trakcie sezonu zimowego,
• długotrwały brak dostępu do bieżącej ciepłej wody użytkowej z winy pionów instalacyjnych,
• pojawienie się wilgoci oraz zagrzybienia ścian wynikające z wad izolacji termicznej budynku,
• uciążliwy hałas uniemożliwiający normalny sen wywołany wadliwą pracą urządzeń technicznych w nieruchomości.

W skrajnych przypadkach, gdy wady lokalu zagrażają bezpośrednio życiu lub zdrowiu najemcy bądź jego domowników, przysługuje mu prawo do wypowiedzenia umowy bez zachowania okresu wypowiedzenia. Uprawnienie to działa ze skutkiem natychmiastowym, nawet jeśli najemca w chwili podpisywania umowy wiedział o istnieniu zagrażających wad, co stanowi istotny wyjątek od ogólnych reguł prawa zobowiązań.

Prawo do ochrony przed bezprawnym wejściem właściciela

Wielu właścicieli mieszkań błędnie zakłada, że tytuł prawny własności uprawnia ich do wizytowania lokalu w dowolnie wybranym momencie. Zgodnie z polskim prawem wynajmujący nie może posiadać zapasowych kluczy i wchodzić do mieszkania pod nieobecność lokatora lub bez jego wyraźnej zgody. Takie zachowanie bezpośrednio narusza posiadanie zależne oraz mir domowy, dając najemcy pełne prawo do obrony.

Najemca ma pełne prawo odmówić wpuszczenia właściciela, jeżeli wizyta nie została wcześniej zapowiedziana i uzgodniona w dogodnym, rozsądnym terminie. Powszechnie akceptowaną praktyką jest wymiana wkładki w zamku drzwi wejściowych na czas trwania najmu, pod warunkiem zachowania pierwotnego mechanizmu i jego ponownego zamontowania przy zdawaniu lokalu. Stanowi to skuteczne, legalne zabezpieczenie przed niespodziewanymi wizytami.

Prawo do zwrotu kaucji zabezpieczającej

Pobranie kaucji mieszkaniowej podczas zawierania umowy służy zabezpieczeniu ewentualnych roszczeń właściciela z tytułu zaległości czynszowych lub zniszczeń lokalu przekraczających normalne zużycie. Najemca ma ustawowe prawo do odzyskania wpłaconej kwoty w całości, o ile wywiązał się ze wszystkich zobowiązań finansowych i oddał lokal w należytym stanie technicznym. Zwrot kaucji stanowi bezwzględny obowiązek prawny wynajmującego.

Zgodnie z ustawą o ochronie praw lokatorów kaucja podlega zwrotowi w ciągu maksymalnie jednego miesiąca od dnia opróżnienia lokalu i rozwiązania umowy. Co istotne, kaucja podlega mechanizmowi waloryzacji według wskaźnika przeciętnego wynagrodzenia, jeżeli stawki czynszu wzrosły w trakcie trwania wieloletniego najmu. Wszelkie bezpodstawne potrącenia dokonywane jednostronnie przez właściciela mogą być przez najemcę skutecznie zaskarżane przed sądem powszechnym.

Prawo do zamieszkiwania z osobami bliskimi oraz kwestia podnajmu

Najemca mieszkania posiada ustawowe prawo do zamieszkiwania w wynajmowanym lokalu wraz z członkami swojej najbliższej rodziny. Wprowadzenie do lokalu współmałżonka, małoletnich dzieci czy osób, wobec których najemca ma ustawowy obowiązek alimentacyjny, nie wymaga zgody właściciela nieruchomości. Wszelkie zapisy umowne zakazujące wspólnego zamieszkiwania z dziećmi lub partnerem życiowym są uznawane w orzecznictwie za nieważne i sprzeczne z zasadami współżycia społecznego.

Zupełnie inaczej kształtuje się sytuacja prawna w przypadku chęci udostępnienia lokalu lub jego wydzielonej części osobom trzecim:

• bezpłatne użyczenie pokoju koledze lub dalekiemu krewnemu wymaga bezwzględnej pisemnej zgody wynajmującego,
• odpłatny podnajem całego mieszkania lub pojedynczych pomieszczeń wymaga uprzedniej, wyraźnej akceptacji właściciela lokalu,
• samowolne oddanie lokalu w podnajem stanowi ustawową podstawę do wypowiedzenia umowy najmu przez wynajmującego,
• osoby wspólnie stale zamieszkujące z najemcą odpowiadają solidarnie z nim za terminową zapłatę czynszu.

Zgoda właściciela na podnajem powinna mieć dla celów dowodowych formę pisemną, aby uniknąć ewentualnych sporów interpretacyjnych. Warto pamiętać, że stosunek podnajmu wygasa najpóźniej z chwilą zakończenia głównej umowy najmu, co oznacza, że podnajemca nie ma prawa zajmować lokalu dłużej niż pierwotny najemca, od którego wywodzi swoje uprawnienie.

Obowiązek terminowego uiszczania czynszu i opłat eksploatacyjnych

Podstawowym i najważniejszym obowiązkiem każdego najemcy jest regularne regulowanie umówionego czynszu oraz opłat niezależnych od właściciela, takich jak media czy zaliczki administracyjne. Świadczenie to powinno być uiszczane w terminach ściśle określonych w treści umowy najmu. W braku odmiennego porozumienia stron ustawowy termin płatności czynszu przypada z góry do dziesiątego dnia każdego miesiąca kalendarzowego.

Zaniechanie uiszczania opłat rodzi poważne konsekwencje prawne, począwszy od naliczania odsetek ustawowych za każdy dzień opóźnienia. Powstanie zaległości czynszowej za co najmniej trzy pełne okresy płatności otwiera właścicielowi drogę do wypowiedzenia umowy. Wynajmujący musi jednak wcześniej wezwać lokatora na piśmie do zapłaty długu, wyznaczając dodatkowy miesięczny termin na uregulowanie wszelkich zaległości.

Obowiązek utrzymania lokalu we właściwym stanie technicznym

Najemca jest prawnie zobowiązany do sprawowania pieczy nad powierzonym mu mieszkaniem i używania go z należytą starannością oraz gospodarnością. Oznacza to konieczność dbania o czystość oraz stan sanitarno-higieniczny wszystkich pomieszczeń. Lokal nie może być eksploatowany w sposób destrukcyjny, prowadzący do przedwczesnego niszczenia substancji budynku lub elementów wyposażenia wnętrz przekazanych do użytkowania w dniu podpisania umowy.

Wypełnianie tego obowiązku obejmuje bieżącą dbałość o urządzenia techniczne i zapobieganie ich przedwczesnemu niszczeniu:

• regularne wietrzenie pomieszczeń zapobiegające gromadzeniu się wilgoci oraz rozwojowi niebezpiecznych pleśni,
• okresowe odkamienianie armatury sanitarnej, pralek, zmywarek oraz czyszczenie filtrów urządzeń,
• bieżąca konserwacja okuć stolarki okiennej oraz okresowa regulacja zawiasów drzwiowych,
• natychmiastowe usuwanie wszelkich zanieczyszczeń mogących trwale uszkodzić parkiety lub powłoki malarskie.

Najemca nie ponosi natomiast odpowiedzialności za zużycie rzeczy będące następstwem prawidłowego używania zgodnego z umową. Naturalne starzenie się materiałów wykończeniowych, takie jak lekkie przetarcia podłogi w ciągach komunikacyjnych czy płowienie ścian od promieni słonecznych, obciąża wyłącznie wynajmującego i nie może stanowić podstawy do potrącenia części kaucji po zakończeniu trwania najmu.

Zakres drobnych napraw i nakładów obciążających najemcę

Polskie prawo precyzyjnie rozgranicza obowiązki konserwacyjne pomiędzy stronami umowy, a szczegółowy katalog prac obciążających lokatora określa artykuł 6b ustawy o ochronie praw lokatorów. Najemca ma bezwzględny obowiązek dokonywania na własny koszt napraw i konserwacji podłóg, posadzek, wykładzin podłogowych oraz ściennych okładzin ceramicznych. Do jego ustawowych zadań należy także systematyczne dbanie o stan stolarki.

Ustawowy katalog drobnych nakładów i napraw spoczywających na najemcy obejmuje następujące czynności:

• naprawa i bieżąca konserwacja wewnętrznych instalacji wodociągowych, kanalizacyjnych oraz instalacji elektrycznych,
• wymiana drobnego osprzętu elektrycznego, w tym wyłączników światła, gniazd wtykowych i bezpieczników,
• naprawa lub wymiana baterii sanitarnych, spłuczek, zlewów, umywalek, natrysków oraz wanien,
• usuwanie niedrożności przewodów odpływowych urządzeń sanitarnych aż do pionów zbiorczych budynku,
• malowanie lub tapetowanie ścian oraz malowanie sufitów wewnątrz użytkowanego lokalu mieszkalnego.

Zaniedbanie wykonania tych drobnych napraw przez lokatora może skutkować uzasadnionymi roszczeniami odszkodowawczymi ze strony właściciela po zakończeniu okresu najmu. Jeśli uszkodzenie baterii doprowadzi do zalania sąsiada, odpowiedzialność cywilną za powstałą szkodę ponosi bezpośrednio najemca, o ile zalanie nastąpiło w wyniku zaniechania dbałości o element instalacji podlegający jego bieżącej pieczy i codziennej kontroli technicznej.

Obowiązek przestrzegania porządku domowego i zasad współżycia społecznego

Korzystanie z lokalu mieszkalnego wiąże się z koniecznością stałego poszanowania praw innych mieszkańców znajdujących się w budynku wielorodzinnym. Najemca mieszkania ma obowiązek bezwzględnego stosowania się do porządku domowego określonego w regulaminie wspólnoty mieszkaniowej lub spółdzielni. Zasady te dotyczą przede wszystkim przestrzegania ciszy nocnej, dbania o czystość klatek schodowych, wind oraz korytarzy piwnicznych, a także właściwej segregacji odpadów.

Jeżeli najemca wykracza w sposób rażący lub uporczywy przeciwko obowiązującemu porządkowi domowemu, czyniąc uciążliwym korzystanie z innych lokali, naraża się na dotkliwe konsekwencje prawne. Właściciel nieruchomości może w takim przypadku wypowiedzieć umowę najmu bez zachowania ustawowego terminu. Co istotne, uprawnienie do wytoczenia powództwa o rozwiązanie najmu i nakazanie eksmisji przysługuje także sąsiadom dotkniętym uciążliwym zachowaniem lokatora.

Obowiązek udostępnienia lokalu właścicielowi w sytuacjach szczególnych

Mimo że najemca ma pełne prawo do zachowania prywatności i ochrony miru domowego, ustawa nakłada na niego obowiązek udostępnienia mieszkania właścicielowi w ściśle określonych okolicznościach. Podstawową sytuacją jest wystąpienie nagłej awarii wywołującej szkodę lub bezpośrednio grożącej powstaniem znacznej szkody, takiej jak wyciek gazu, pożar czy pęknięcie rury wodociągowej zagrażające natychmiastowym zalaniem niższych kondygnacji w budynku.

Ustawa różnicuje tryb wejścia do lokalu w zależności od natury i dynamiki zaistniałego zdarzenia losowego:

• w razie nagłej awarii najemca ma obowiązek natychmiast udostępnić lokal w celu usunięcia usterki,
• przy nieobecności lokatora w sytuacji kryzysowej właściciel może wejść w asyście policji lub straży pożarnej,
• podczas okresowych przeglądów stanu technicznego lokator udostępnia mieszkanie w terminie obustronnie wcześniej uzgodnionym,
• w celu wykonania prac remontowych obciążających właściciela wyznacza się z wyprzedzeniem termin na piśmie.

Gdy umowa najmu została wypowiedziana, a lokal ma zostać ponownie wynajęty lub sprzedany, najemca ma również prawny obowiązek udostępnić mieszkanie do wglądu potencjalnym nabywcom lub kolejnym lokatorom. Wizyty te muszą być jednak każdorazowo wcześniej zapowiedziane i dostosowane do harmonogramu dnia najemcy, nie mogąc naruszać jego uzasadnionego prawa do prywatności oraz codziennego wypoczynku.

Obowiązek niezwłocznego zgłaszania awarii i szkód

W trakcie trwania stosunku najmu mogą ujawnić się usterki lub poważne awarie, których usunięcie spoczywa bezpośrednio na barkach wynajmującego. Najemca ma ustawowy obowiązek niezwłocznego poinformowania właściciela o każdej takiej sytuacji, na przykład o nieszczelności poszycia dachowego, pęknięciu pionu kanalizacyjnego czy awarii instalacji elektrycznej. Zgłoszenie powinno nastąpić bez zbędnej zwłoki drogą telefoniczną oraz zostać potwierdzone pisemnie.

Zaniechanie powiadomienia właściciela o powstałej usterce rodzi bezpośrednią odpowiedzialność odszkodowawczą po stronie lokatora za powstałe szkody wtórne. Jeżeli drobny początkowo wyciek z pionu doprowadzi z powodu milczenia najemcy do zalania niższych pięter i zniszczenia konstrukcji stropu, właściciel może domagać się pokrycia całości strat finansowych od biernego lokatora. Współpraca w zakresie bezpieczeństwa substancji budynku jest fundamentalnym wymogiem prawnym.

Zasady dokonywania zmian i ulepszeń w wynajmowanym lokalu

Najemca nie może dokonywać w lokalu mieszkalnym istotnych zmian konstrukcyjnych ani przeróbek budowlanych bez uprzedniej, wyraźnej zgody wynajmującego sporządzonej na piśmie. Zakaz ten dotyczy w szczególności wyburzania lub wznoszenia ścianek działowych, wymiany stolarki okiennej, modyfikacji instalacji gazowej czy trwałej zmiany pierwotnego przeznaczenia pomieszczeń. Samowolne działania budowlane stanowią ciężkie naruszenie warunków umowy, uprawniające właściciela do jej natychmiastowego rozwiązania.

Jeżeli najemca wprowadził w lokalu ulepszenia za uprzednią zgodą wynajmującego, strony powinny w pisemnym porozumieniu precyzyjnie ustalić sposób ich rozliczenia po zakończeniu najmu. W braku odmiennej umowy właściciel ma prawo wyboru: może zatrzymać ulepszenia za zapłatą sumy odpowiadającej ich wartości w chwili zwrotu albo żądać przywrócenia stanu poprzedniego na wyłączny koszt i ryzyko lokatora.

Wszelkie drobne modyfikacje o charakterze estetycznym, takie jak zawieszenie obrazów, montaż dodatkowych półek czy przemalowanie ścian na inny odcień, są zazwyczaj dopuszczalne w granicach zwykłego użytkowania. Należy jednak pamiętać, że po zakończeniu okresu umowy najemca może zostać zobowiązany do zaszpachlowania otworów montażowych oraz przemalowania ścian na kolor neutralny, w jakim lokal został mu pierwotnie wydany.

Obowiązki najemcy przy zdaniu lokalu i protokół zdawczo-odbiorczy

Po wygaśnięciu lub rozwiązaniu umowy najmu na lokatorze spoczywa prawny obowiązek niezwłocznego opróżnienia lokalu ze swoich rzeczy osobistych i formalnego zwrócenia go właścicielowi. Stan zwracanego mieszkania powinien odpowiadać stanowi z dnia wydania, z uwzględnieniem stopnia naturalnego zużycia wynikającego z prawidłowej eksploatacji. Najemca ma bezwzględny obowiązek oddać komplet przekazanych mu wcześniej kluczy, kart dostępu oraz pilotów.

Przekazanie lokalu powinno zawsze zostać udokumentowane drobiazgowym protokołem zdawczo-odbiorczym podpisanym przez obie strony stosunku najmu:

• spisanie aktualnych stanów wszystkich liczników mediów na dzień faktycznego zdania kluczy,
• precyzyjne opisanie stanu technicznego ścian, posadzek, mebli oraz sprzętów gospodarstwa domowego,
• odnotowanie wszelkich widocznych usterek lub uszkodzeń zawinionych przez użytkującego lokal najemcę,
• formalne ustalenie terminu oraz formy ostatecznego zwrotu i rozliczenia kaucji zabezpieczającej.

Warto zadbać o sporządzenie rzetelnej dokumentacji fotograficznej lub materiału wideo w trakcie procedury odbiorowej zamykającej okres najmu. Zdjęcia wykonane w obecności właściciela stanowią niepodważalny dowód w razie późniejszych sporów sądowych dotyczących rzekomych zniszczeń lokalu. Prawidłowo sporządzony protokół definitywnie zamyka etap wzajemnych roszczeń rzeczowych i otwiera bieg miesięcznego terminu na zwrot kaucji.

Specyfika praw i obowiązków w ramach najmu okazjonalnego

Instytucja najmu okazjonalnego modyfikuje tradycyjny układ praw i obowiązków stron na korzyść wynajmującego, istotnie ograniczając niektóre uprawnienia ochronne najemcy. Lokator podpisujący umowę najmu okazjonalnego musi złożyć oświadczenie w formie aktu notarialnego o poddaniu się rygorowi egzekucji i opróżnieniu lokalu po wygaśnięciu umowy. Ma również prawny obowiązek wskazać inny lokal, w którym będzie mógł legalnie zamieszkać w przypadku wszczęcia procedury eksmisyjnej.

Mimo zaostrzonego rygoru eksmisyjnego najemca okazjonalny zachowuje pełen pakiet pozostałych fundamentalnych praw konsumenckich:

• nienaruszalne prawo do miru domowego i ochrony przed nieautoryzowanym wstępem właściciela,
• prawo do żądania napraw instalacji głównych oraz usuwania awarii obciążających wynajmującego,
• uprawnienie do obniżenia czynszu w przypadku wystąpienia wad ograniczających przydatność lokalu,
• prawo do terminowego zwrotu kaucji zabezpieczającej po należytym rozliczeniu zobowiązań umownych.

W przypadku utraty możliwości zamieszkania we wskazanym lokalu zastępczym najemca ma bezwzględny obowiązek poinformować o tym wynajmującego w terminie 21 dni. Musi wówczas wskazać inny lokal oraz przedstawić nowe oświadczenie właściciela tej nieruchomości pod rygorem wypowiedzenia umowy. Niedopełnienie tego obowiązku daje wynajmującemu uprawnienie do rozwiązania umowy najmu okazjonalnego z zachowaniem zaledwie siedmiodniowego okresu wypowiedzenia.

Rozwiązanie umowy i ochrona najemcy przed eksmisją

Rozwiązanie umowy najmu lokalu mieszkalnego podlega ścisłym rygorom ustawowym mającym na celu ochronę lokatora przed nagłą bezdomnością. Wynajmujący może wypowiedzieć umowę wyłącznie z przyczyn enumeratywnie wymienionych w ustawie o ochronie praw lokatorów, z zachowaniem formy pisemnej pod rygorem nieważności oraz z podaniem przyczyny. Samowolne wyrzucenie rzeczy lokatora, wymiana zamków lub odcięcie mediów przez właściciela stanowi przestępstwo podlegające ściganiu karnemu.

W polskim systemie prawnym obowiązują restrykcyjne zasady dotyczące procedury eksmisyjnej oraz ochrony praw lokatorów przed eksmisją:

• eksmisja może zostać przeprowadzona wyłącznie na podstawie prawomocnego wyroku sądu z klauzulą wykonalności,
• komornik sądowy jest jedynym organem państwowym uprawnionym do przymusowego opróżnienia lokalu mieszkalnego,
• w wyroku nakazującym opróżnienie lokalu sąd orzeka o prawie najemcy do otrzymania lokalu socjalnego,
• eksmisji bez zapewnienia lokalu socjalnego nie wykonuje się w okresie od pierwszego listopada do trzydziestego pierwszego marca.

Ochrona przed bezdomnością obejmuje obligatoryjne przyznanie lokalu socjalnego określonym grupom społecznym, w tym kobietom w ciąży, małoletnim, osobom niepełnosprawnym oraz obłożnie chorym. Do czasu zaoferowania przez właściwą gminę lokalu socjalnego komornik nie może wykonać eksmisji, a lokator uiszcza odszkodowanie za bezumowne korzystanie z lokalu. Prawa te tworzą stabilny fundament bezpieczeństwa socjalnego każdego najemcy.