Kto odpowiada za zalanie mieszkania z części wspólnej?

Bezpośrednia odpowiedzialność prawna i finansowa za zalanie lokalu

Za zalanie mieszkania z części wspólnej budynku odpowiada wspólnota mieszkaniowa lub spółdzielnia mieszkaniowa, która zarządza daną nieruchomością wielorodzinną. Podmiot ten ma ustawowy obowiązek utrzymania substancji budowlanej oraz wszystkich instalacji wspólnych w należytym stanie technicznym. Odpowiedzialność ta opiera się na zasadzie winy, co oznacza konieczność udowodnienia zaniechania, uchybienia w konserwacji lub braku niezbędnych prac naprawczych.

W praktyce finansowe ciężary odszkodowania pokrywa ubezpieczyciel, u którego wspólnota lub spółdzielnia wykupiła polisę odpowiedzialności cywilnej. Jeżeli jednak zarządca budynku nie dopełnił obowiązków przeglądowych lub dopuścił się rażącego niedbalstwa, ubezpieczyciel może odmówić wypłaty. W takiej sytuacji pełną kwotę rekompensaty za zniszczone mienie wspólnota musi wypłacić bezpośrednio z własnych środków finansowych, najczęściej z funduszu remontowego.

Poszkodowany właściciel może również zgłosić szkodę z własnego ubezpieczenia murów i ruchomości domowych. Wówczas to jego zakład ubezpieczeń niezwłocznie wypłaca środki na remont, a następnie występuje z regresem do wspólnoty mieszkaniowej. Niezależnie od wybranej ścieżki likwidacji szkody, kluczem do sukcesu pozostaje precyzyjne udowodnienie, że źródło wycieku wody znajdowało się w zasobach wspólnych.

Ustawowa definicja nieruchomości wspólnej w budynkach wielorodzinnych

Pojęcie nieruchomości wspólnej zostało precyzyjnie zdefiniowane w artykule trzecim ustawy o własności lokali. Zgodnie z tym przepisem nieruchomość wspólną stanowi grunt oraz wszelkie części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli poszczególnych lokali. Jest to definicja negatywna, która nakazuje uznać za wspólne wszystkie elementy konstrukcyjne oraz instalacje poza przestrzenią odrębną.

• Konstrukcyjne elementy nośne budynku, ściany zewnętrzne oraz pokrycia dachowe.
• Wspólne ciągi komunikacyjne, w tym schody, korytarze, wiatrołapy i windy.
• Pomieszczenia techniczne, kotłownie, węzły cieplne oraz hydrofornie.
• Główne magistrale przesyłowe mediów przed rozgałęzieniami do lokali.

Do części wspólnych zalicza się fundamenty, mury nośne, stropy, dachy, kominy, korytarze oraz klatki schodowe. Ponadto elementami wspólnymi są szyby wind, zsypy, wózkownie, suszarnie, a także pomieszczenia piwniczne nieprzypisane jako komórki lokatorskie. W zakresie instalacyjnym wspólnotę tworzą magistrale centralnego ogrzewania, piony wodociągowe, piony kanalizacyjne, instalacje gazowe oraz główne trasy okablowania elektrycznego.

Granica ta bywa źródłem nieporozumień, zwłaszcza gdy wyciek ma miejsce na styku instalacji ogólnej i wewnętrznej. Właściwa kwalifikacja techniczna uszkodzonego fragmentu decyduje o tym, czy za szkody zapłaci sąsiad z góry, czy zarządca obiektu. Dlatego w przypadku awarii niezbędne jest natychmiastowe ustalenie dokładnego punktu rozszczelnienia przez uprawnionego hydraulika.

Granice techniczne między instalacją wspólną a prywatną

W instalacjach wodociągowych kluczowym punktem podziału odpowiedzialności jest zawór odcinający dopływ wody do danego lokalu mieszkalnego. Cały pion doprowadzający zimną i ciepłą wodę wraz z zaworem głównym stanowi część wspólną nieruchomości. Natomiast wszelkie rury, złączki, filtry oraz baterie znajdujące się za zaworem głównym w głąb mieszkania należą do wyłącznej odpowiedzialności właściciela lokalu.

Podobna zasada obowiązuje w instalacji kanalizacyjnej, gdzie granicę stanowi pion ściekowy wraz z trójnikiem wpięcia. Pion kanalizacyjny i kielich trójnika to elementy wspólne, za które odpowiada zarządca nieruchomości. Jeżeli natomiast pęknięciu ulegnie rura odpływowa biegnąca od zlewu, wanny czy toalety do samego trójnika, winę za zalanie ponosi wyłącznie właściciel tego mieszkania.

W instalacji centralnego ogrzewania sprawa bywa bardziej skomplikowana i zależy od uchwał wspólnoty oraz technologii wykonania. W klasycznych układach pionowych cała instalacja grzewcza, w tym grzejniki i zawory termostatyczne, uznawana jest w orzecznictwie za część wspólną. W nowoczesnych budynkach z logotermami granica przebiega zazwyczaj na zaworach odcinających w szafce instalacyjnej na korytarzu.

Piony wodociągowe i kanalizacyjne jako główne źródła awarii

Piony instalacyjne w budynkach wielorodzinnych podlegają nieustannym obciążeniom hydraulicznym, termicznym oraz chemicznym. Wieloletnia eksploatacja prowadzi do korozji wżerowej rur stalowych, erozji ścianek rurociągów oraz kruszenia się starych uszczelek gumowych w kielichach rur żeliwnych. W nowszym budownictwie problemem bywają błędy montażowe, nieprawidłowe kompensacje wydłużeń termicznych lub wady fabryczne kształtek z tworzyw sztucznych.

Gwałtowne pęknięcie pionu wodnego pod wysokim ciśnieniem potrafi w kilkadziesiąt minut zalać wiele kondygnacji budynku, powodując gigantyczne straty materialne. Równie groźne są powolne rozszczelnienia wewnątrz szachtów instalacyjnych, które są niewidoczne z poziomu mieszkań przez wiele tygodni. Woda wsiąka w stropy, niszczy tynki i prowadzi do degradacji biologicznej ścian, zanim mieszkańcy zauważą plamy.

Zarządca budynku nie może tłumaczyć się brakiem wiedzy o stanie technicznym rur ukrytych w ścianach i szachtach instalacyjnych. To na wspólnocie ciąży obowiązek prowadzenia regularnych kontroli technicznych oraz planowej wymiany zużytych instalacji. Jeżeli zarząd ignorował zgłoszenia o spadkach ciśnienia, odgłosach hydraulicznych lub drobnych zawilgoceniach, ponosi pełną odpowiedzialność za skutki pęknięcia pionu.

Zalanie z dachu i nieszczelnego systemu odprowadzania wód

Dach jest jednym z najbardziej newralgicznych elementów nieruchomości wspólnej, bezpośrednio chroniącym konstrukcję budynku przed opadami atmosferycznymi. Uszkodzenia pokrycia dachowego, pęknięcia papy zgrzewalnej, zestarzałe obróbki blacharskie czy nieszczelności przy świetlikach i wyłazach prowadzą do zalania lokali na najwyższych kondygnacjach. Woda opadowa potrafi migrować przez płyty stropowe na znaczne odległości od miejsca pierwotnego przecieku.

Równie częstą przyczyną szkód są zaniedbania w utrzymaniu systemu orynnowania oraz wewnętrznych rur spustowych biegnących przez budynek. Zatkane liśćmi rynny, zamarznięte odpływy lub pęknięte pod wpływem mrozu rury odprowadzające wodę z dachu powodują przelewanie się deszczówki do wnętrza obiektu. W takich okolicznościach bezsporna odpowiedzialność za powstałe zniszczenia spoczywa na wspólnocie mieszkaniowej.

Zarządca ma obowiązek natychmiastowego zabezpieczenia dachu po wykryciu przecieku, nawet przy użyciu doraźnych plandek czy uszczelniaczy dekarskich. Zaniechanie szybkich działań zabezpieczających podczas trwających opadów deszczu drastycznie powiększa rozmiar szkody w zalanym mieszkaniu. Wszelkie koszty wynikające z opieszałości administracji podlegają pełnej kompensacji na rzecz poszkodowanego lokatora.

Status prawny balkonów, tarasów i loggii a zalanie sąsiada

Kwestia odpowiedzialności za zalanie pochodzące z balkonu lub tarasu była przez lata przedmiotem licznych sporów sądowych. Ostateczne rozstrzygnięcie przyniosła uchwała Sądu Najwyższego z dnia siódmego marca 2008 roku o sygnaturze akt III CZP 10/08. Zgodnie z tym orzeczeniem balkon łączy w sobie cechy części składowej lokalu oraz elementu nieruchomości wspólnej.

Wspólnota mieszkaniowa odpowiada za elementy konstrukcyjne balkonu, w tym płytę żelbetową, barierki, obróbki blacharskie oraz izolację przeciwwilgociową. Jeśli woda opadowa przecieka przez wadliwą hydroizolację stropu balkonowego i niszczy sufit w mieszkaniu poniżej, sprawcą szkody w sensie prawnym jest wspólnota. Właściciel lokalu nie ma bowiem prawa do samowolnej ingerencji w konstrukcję budynku.

Właściciel mieszkania ponosi natomiast wyłączną odpowiedzialność za utrzymanie posadzki balkonu, na przykład płytek gresowych, oraz czystość kratek ściekowych. Jeżeli przyczyną zalania było niedbalstwo lokatora, polegające na zablokowaniu odpływu na tarasie lub myciu balkonu dużą ilością wody, roszczenia należy kierować do tego konkretnego sąsiada, a nie do zarządcy wspólnoty.

Podstawy prawne roszczeń odszkodowawczych według kodeksu cywilnego

Do roszczeń o naprawienie szkody wywołanej zalaniem z części wspólnej stosuje się ogólne zasady odpowiedzialności deliktowej. Kluczową normę stanowi artykuł 415 Kodeksu cywilnego, który nakłada obowiązek naprawienia szkody na każdego, kto wyrządził ją ze swojej winy drugiemu podmiotowi. W prawie polskim odpowiedzialność ta wymaga łącznego zaistnienia trzech fundamentalnych przesłanek prawnych.

• Zaistnienie zdarzenia szkodzącego o charakterze bezprawnego działania lub zaniechania zarządcy.
• Powstanie rzeczywistej szkody majątkowej po stronie poszkodowanego właściciela lokalu.
• Adekwatny związek przyczynowy pomiędzy zaniechaniem wspólnoty a zniszczeniami w lokalu.

Warto wyraźnie podkreślić, że artykuł 433 Kodeksu cywilnego, przewidujący surowszą odpowiedzialność na zasadzie ryzyka, nie dotyczy zalań wewnątrzbudynkowych. Uchwała składu siedmiu sędziów Sądu Najwyższego z dnia dziewiętnastego lutego 1969 roku przesądziła, że przepis ten odnosi się wyłącznie do wylania płynu na zewnątrz budynku. Poszkodowany musi zatem dowieść winy wspólnocie.

Ciężar dowodu spoczywa na poszkodowanym zgodnie z artykułem szóstym Kodeksu cywilnego. Oznacza to, że właściciel mieszkania musi przedstawić dowody wykazujące nie tylko sam fakt zalania, lecz także wadliwe działanie lub bezczynność wspólnoty. Prawidłowo skompletowane dokumenty techniczne oraz zeznania świadków są niezbędne do skutecznego przypisania odpowiedzialności odszkodowawczej.

Konstrukcja winy i zaniechania zarządcy nieruchomości

Pojęcie winy w prawie cywilnym obejmuje zarówno umyślne działanie, jak i niedbalstwo, czyli niedochowanie należytej staranności wymaganej w danych stosunkach. W odniesieniu do wspólnoty i profesjonalnego zarządcy miernik staranności jest podwyższony na podstawie artykułu 355 paragraf dwa Kodeksu cywilnego. Od podmiotów zawodowo zarządzających nieruchomościami wymaga się szczególnej wiedzy technicznej i przezorności.

Wina wspólnoty najczęściej przyjmuje postać zaniechania. Mowa o sytuacjach, w których zarząd zaniechał wykonania niezbędnych prac konserwacyjnych, ignorował zalecenia z protokołów budowlanych lub opóźniał usunięcie zgłoszonej awarii. Jeżeli zarządca nie wymienił skorodowanego odcinka pionu mimo świadomości jego złego stanu, dopuścił się ewidentnego niedbalstwa, które bezpośrednio rodzi odpowiedzialność finansową.

Zarządca może uwolnić się od odpowiedzialności wyłącznie wtedy, gdy wykaże, że dopełnił wszelkich procedur kontrolnych, a awaria nastąpiła z przyczyn obiektywnie nie do przewidzenia lub wskutek siły wyższej. Jednak w praktyce orzeczniczej pęknięcie rury z powodu wyeksploatowania materiału niemal nigdy nie jest uznawane za siłę wyższą, lecz za zawinione zaniechanie modernizacji.

Przeglądy budowlane i obowiązki techniczne zarządu

Przepisy ustawy Prawo budowlane precyzyjnie określają obowiązki zarządcy w sferze kontroli technicznej obiektów budowlanych. Zgodnie z artykułem 62 tej ustawy budynki wielorodzinne muszą być poddawane co najmniej raz w roku kontroli stanu technicznego elementów narażonych na szkodliwe wpływy atmosferyczne. Dotyczy to między innymi dachów, rynien, obróbek blacharskich oraz instalacji zewnętrznych.

Ponadto co najmniej raz na pięć lat zarządca musi zlecić kompleksową kontrolę stanu technicznego i przydatności do użytkowania całego obiektu. W ramach tego przeglądu badaniu podlega stan techniczny i bezpieczeństwo wszystkich instalacji, w tym pionów wodociągowych i kanalizacyjnych. Wyniki kontroli wpisywane są do książki obiektu budowlanego wraz z zaleceniami remontowymi.

• Coroczna weryfikacja szczelności pokrycia dachowego, rynien oraz rur spustowych.
• Pięcioletnia kompleksowa kontrola techniczna instalacji sanitarnych oraz konstrukcji budynku.
• Natychmiastowe usuwanie usterek zagrażających bezpieczeństwu mienia lokatorów.
• Rzetelne prowadzenie książki obiektu budowlanego oraz gromadzenie protokołów technicznych.

Brak aktualnych protokołów z wymaganych przeglądów okresowych stanowi dla sądu koronny dowód rażącego zaniedbania ze strony zarządcy nieruchomości. W razie zalania mieszkania wspólnota, która nie potrafi przedstawić ważnego przeglądu instalacji lub dachu, automatycznie przegrywa proces odszkodowawczy. Niedopełnienie formalnych obowiązków budowlanych przesądza o winie podmiotu zarządzającego.

Rażące niedbalstwo a problem odmowy wypłaty z polisy OC

Większość wspólnot mieszkaniowych posiada ubezpieczenie odpowiedzialności cywilnej, które ma chronić przed finansowymi skutkami szkód wyrządzonych lokatorom i osobom trzecim. Standardowe warunki umów ubezpieczeniowych zawierają jednak istotne wyłączenia. Ubezpieczyciel jest wolny od odpowiedzialności, jeżeli ubezpieczony zarządca wyrządził szkodę umyślnie lub wskutek rażącego niedbalstwa, chyba że umowa stanowi inaczej.

Rażące niedbalstwo zachodzi wtedy, gdy zarządca ignorował wieloletnie zalecenia inżynierów nakazujące wymianę dachu lub skorodowanych pionów kanalizacyjnych. W takim przypadku ubezpieczyciel wydaje decyzję odmowną, wskazując, że awaria nie była zdarzeniem losowym, lecz przewidywalnym skutkiem wieloletnich zaniechań. Dla poszkodowanego właściciela lokalu oznacza to konieczność zmiany strategii dochodzenia odszkodowania.

Odmowa ubezpieczyciela nie zwalnia wspólnoty z obowiązku pokrycia wyrządzonej szkody z własnych środków. Z punktu widzenia prawa cywilnego ubezpieczenie jest jedynie fakultatywnym instrumentem finansowym ułatwiającym zapłatę długu. Jeżeli ubezpieczyciel odmówi wypłaty, roszczenie staje się w całości wymagalne bezpośrednio od wspólnoty mieszkaniowej, która musi sfinansować remont z funduszu remontowego.

Działania ratunkowe i zabezpieczenie lokalu po wystąpieniu wycieku

Pierwsze minuty po zauważeniu zalania decydują o rozmiarze zniszczeń w lokalu oraz szansach na pełną rekompensatę finansową. Należy niezwłocznie podjąć czynności zmierzające do zminimalizowania szkody, co stanowi obowiązek prawny każdego poszkodowanego. W pierwszej kolejności trzeba wyłączyć bezpieczniki instalacji elektrycznej, aby zapobiec niebezpiecznemu porażeniu prądem lub zwarciu w ścianach.

Następnie należy natychmiast zaalarmować pogotowie techniczne spółdzielni, firmę zarządzającą lub straż pożarną w celu natychmiastowego zamknięcia głównego zaworu wody w budynku. Równolegle trzeba zabezpieczyć najcenniejsze ruchomości domowe, odsuwając meble od zalewanych ścian i podstawiając pojemniki na kapiącą wodę. Zaniechanie elementarnych działań zabezpieczających może zostać uznane za przyczynienie się do szkody.

• Natychmiastowe odłączenie zasilania elektrycznego w zalanych pomieszczeniach mieszkalnych.
• Powiadomienie pogotowia hydraulicznego lub administracji w celu zakręcenia pionu.
• Przeniesienie sprzętu elektronicznego, mebli i dokumentów w suche miejsce.
• Sporządzenie obszernej dokumentacji fotograficznej i filmowej przed rozpoczęciem sprzątania.

Przed przystąpieniem do usuwania wody należy wykonać dokładne zdjęcia oraz nagrania wideo przedstawiające strumień wody, zniszczone sufity, ściany i podłogi. Dokumentacja audiowizualna powinna obejmować szerokie kadry pomieszczeń oraz zbliżenia zniszczonych mebli czy urządzeń. Takie dowody są nieocenione podczas wizyty likwidatora szkód z firmy ubezpieczeniowej.

Prawidłowe sporządzenie protokołu szkody z zarządcą budynku

Oficjalny protokół szkody jest fundamentalnym dokumentem potwierdzającym fakt, datę oraz okoliczności zalania mieszkania z części wspólnej. Poszkodowany właściciel powinien niezwłocznie zażądać przybycia przedstawiciela zarządcy lub administratora budynku w celu komisyjnych oględzin zalanego lokalu. Protokół musi zostać sporządzony w formie pisemnej pod rygorem trudności dowodowych w procesie.

Dokument powinien precyzyjnie określać przypuszczalną przyczynę awarii, wskazując na konkretny element instalacji wspólnej, na przykład pęknięcie pionu kanalizacyjnego na wysokości stropu. Ponadto w protokole należy szczegółowo wymienić wszystkie zalane pomieszczenia, zacieki na ścianach, wybrzuszone panele podłogowe oraz zniszczone sprzęty. Warto zadbać o wpisanie informacji o zawilgoceniu warstw izolacyjnych posadzki.

• Oznaczenie daty, godziny oraz dokładnego adresu zalanego lokalu mieszkalnego.
• Wskazanie źródła wycieku ze wskazaniem konkretnego elementu części wspólnej.
• Skrupulatny wykaz zniszczonych powierzchni budowlanych oraz uszkodzonego wyposażenia.
• Czytelne podpisy poszkodowanego właściciela oraz upoważnionego przedstawiciela administracji.

Jeżeli zarządca budynku odmawia przybycia, zwleka z oględzinami lub nie zgadza się na wpisanie oczywistego źródła wycieku, nie należy rezygnować. W takiej sytuacji właściciel lokalu powinien sporządzić protokół jednostronny w obecności co najmniej dwóch świadków, na przykład sąsiadów. Dokument podpisany przez świadków stanowi wiarygodny dowód przed ubezpieczycielem i sądem.

Ścieżka likwidacji szkody z polisy odpowiedzialności cywilnej wspólnoty

Zgłoszenie roszczenia do ubezpieczyciela wspólnoty mieszkaniowej rozpoczyna formalne postępowanie likwidacyjne na podstawie przepisów ustawy o działalności ubezpieczeniowej. Poszkodowany powinien złożyć pisemny wniosek, dołączając kopię protokołu szkody, dokumentację fotograficzną, numer polisy sprawcy oraz wstępny kosztorys naprawczy. Ubezpieczyciel ma ustawowy obowiązek przeprowadzenia postępowania i wydania decyzji w terminie trzydziestu dni.

W toku likwidacji ubezpieczyciel wysyła rzeczoznawcę majątkowego w celu dokonania oględzin i sporządzenia kosztorysu w specjalistycznym programie budowlanym. Towarzystwa ubezpieczeniowe nagminnie zaniżają wyceny, stosując nieadekwatne stawki roboczogodziny, potrącenia amortyzacyjne na materiałach oraz pomijając konieczność osuszania murów. Wypłacona kwota bezsporna rzadko wystarcza na pokrycie rzeczywistych kosztów remontu.

Po otrzymaniu zaniżonego kosztorysu właściciel lokalu ma prawo wnieść pisemne odwołanie wraz z kontrpropozycją sporządzoną przez uprawnionego kosztorysanta budowlanego. W odwołaniu należy punkt po punkcie zakwestionować zaniżone stawki oraz brakujące pozycje technologiczne, takie jak gruntowanie, skuwanie tynków czy utylizacja odpadów. Rzetelna argumentacja techniczna często skutkuje dopłatą należnego odszkodowania.

Dochodzenie roszczeń z własnej polisy a regres ubezpieczeniowy

Skorzystanie z własnego ubezpieczenia lokalu mieszkalnego jest zazwyczaj najszybszą i najmniej stresującą drogą do uzyskania pieniędzy na remont. Własne towarzystwo ubezpieczeniowe nie bada drobiazgowo winy zarządcy, lecz koncentruje się na fakcie wystąpienia szkody losowej objętej ochroną polisy. Odszkodowanie wypłacane jest według wartości odtworzeniowej, co pozwala na natychmiastowe rozpoczęcie prac budowlanych.

Z chwilą wypłaty odszkodowania poszkodowanemu na mocy artykułu 828 Kodeksu cywilnego dochodzi do subrogacji ustawowej, czyli regresu ubezpieczeniowego. Oznacza to, że roszczenie przeciwko wspólnocie mieszkaniowej przechodzi z mocy samego prawa na ubezpieczyciela lokatora. To zakład ubezpieczeń na własny koszt i ryzyko będzie domagał się zwrotu wypłaconych środków od zarządcy budynku.

Wybór tej ścieżki wiąże się jednak z potencjalną utratą zniżek za bezszkodowy przebieg ubezpieczenia w kolejnym roku polisowym. Większość ubezpieczycieli przywraca jednak pełne zniżki poszkodowanemu po skutecznym wyegzekwowaniu roszczenia regresowego od wspólnoty. Warto upewnić się u swojego agenta, czy dana firma stosuje taką korzystną dla klienta procedurę przywracania zniżek.

Przygotowanie pozwu sądowego i postępowanie dowodowe

Gdy polubowne próby uzyskania pełnego odszkodowania zawiodą, ostatecznym środkiem ochrony prawnej pozostaje wytoczenie powództwa przed sąd cywilny. Przed złożeniem pozwu poszkodowany musi wystosować do wspólnoty mieszkaniowej ostateczne przedsądowe wezwanie do zapłaty. Pismo to zakreśla termin spełnienia świadczenia, zazwyczaj czternaście dni, po upływie którego naliczane są ustawowe odsetki za opóźnienie.

Pozew przeciwko wspólnocie musi precyzyjnie określać żądaną kwotę odszkodowania oraz zawierać kompletny materiał dowodowy zgromadzony po zalaniu. W sprawach o zalanie lokalu z części wspólnej kluczowe znaczenie ma wniosek o powołanie biegłego sądowego z zakresu budownictwa i instalacji sanitarnych. To biegły, a nie sędzia, weryfikuje techniczne źródło awarii oraz kalkuluje koszty remontu.

Wyrok sądu zasądzający odszkodowanie na rzecz właściciela lokalu obejmuje należność główną, odsetki ustawowe oraz zwrot kosztów procesu, w tym opłat sądowych i zastępstwa procesowego. Jeżeli wspólnota nie wykona prawomocnego wyroku dobrowolnie, sprawa trafia do komornika sądowego, który dokonuje natychmiastowego zajęcia środków na rachunku bankowym wspólnoty mieszkaniowej.

Niezbędny proces osuszania lokalu i rozliczenie kosztów dodatkowych

Zalanie mieszkania wodą z pionu lub dachu rzadko ogranicza się do powierzchniowych zniszczeń powłok malarskich i wykładzin podłogowych. Woda migruje w głąb struktury budynku, zalewając warstwy styropianu lub wełny mineralnej pod betonową wylewką. Pozostawienie wilgoci pod posadzką prowadzi w ciągu kilkunastu tygodni do rozwoju groźnych pleśni, grzybów oraz odpadania tynków.

W celu ratowania substancji lokalu konieczne staje się przeprowadzenie profesjonalnego osuszania podposadzkowego oraz kondensacyjnego przez wyspecjalizowaną firmę inżynieryjną. Proces ten wymaga wykonania otworów w posadzce i wtłaczania suchego powietrza pod ciśnieniem. Firma wykonująca usługę sporządza protokół wilgotności początkowej i końcowej oraz zakłada precyzyjne podliczniki zużycia energii elektrycznej.

• Koszt wynajmu i pracy agregatów osuszających, pomp ciśnieniowych oraz wentylatorów.
• Zwrot opłat za energię elektryczną zużytą przez sprzęt osuszający na podstawie podlicznika.
• Wydatki na obowiązkowe badania mykologiczne oraz chemiczne odgrzybianie pomieszczeń.
• Koszt wynajmu lokalu zastępczego w przypadku konieczności opuszczenia zalanego mieszkania.

Wszystkie wydatki związane z procesem profesjonalnego osuszania oraz poborem prądu stanowią element szkody bezpośredniej w rozumieniu artykułu 361 Kodeksu cywilnego. Podmiot odpowiedzialny za zalanie z części wspólnej musi zwrócić te koszty w pełnej wysokości na podstawie przedstawionych faktur. Dotyczy to również kosztów ewentualnego hotelu lub lokalu zastępczego na czas prac.

Najczęstsze błędy popełniane przez poszkodowanych właścicieli

Najpoważniejszym błędem właścicieli zalanego lokalu jest pośpieszne rozpoczęcie gruntownego remontu przed formalnymi oględzinami ubezpieczyciela lub biegłego. Szybkie zerwanie zniszczonych tapet, wyrzucenie mebli i zamalowanie zacieków uniemożliwia rzetelną ocenę skali szkody przez likwidatora. Skutkuje to drastycznym obniżeniem odszkodowania z powodu braku dowodów na istnienie pierwotnych zniszczeń.

Kolejnym powszechnym uchybieniem jest zaniechanie sporządzenia oficjalnego protokołu szkody w formie pisemnej i opieranie się na ustnych zapewnieniach administratora. Ustne obietnice zarządcy o rychłym pokryciu kosztów nie mają żadnej mocy prawnej w sporze ubezpieczeniowym. Brak podpisanego dokumentu ze wskazaniem przyczyny awarii w części wspólnej często zamyka drogę do wypłaty świadczenia.

• Brak pisemnego protokołu potwierdzającego źródło przecieku z części wspólnej.
• Wyrzucenie zniszczonych mebli i urządzeń przed wykonaniem oględzin rzeczoznawcy.
• Samowolne rozpoczęcie malowania lub osuszania bez dokumentacji zdjęciowej.
• Akceptacja zaniżonego kosztorysu ubezpieczyciela bez wniesienia formalnego odwołania.

Błędem jest również bezrefleksyjne podpisywanie porozumień lub ugód finansowych oferowanych przez ubezpieczycieli bez wnikliwej analizy kosztorysu. Podpisanie ugody zamyka bowiem bezpowrotnie możliwość dochodzenia jakichkolwiek roszczeń uzupełniających w przyszłości, nawet jeśli w ścianach ujawnią się ukryte zarodniki grzybów. Każdą propozycję ugodową należy poddać konsultacji z niezależnym rzeczoznawcą majątkowym.