Za naprawy w wynajmowanym mieszkaniu płaci najemca lub wynajmujący, w zależności od charakteru usterki, jej przyczyny oraz zapisów w umowie najmu. Zasadą ogólną polskiego prawa jest podział, w którym właściciel lokalu odpowiada za utrzymanie budynku, konstrukcji i instalacji w stanie zdatnym do użytku, natomiast lokator ponosi koszty bieżącej konserwacji, drobnych napraw oraz skutków codziennej eksploatacji wyposażenia.
Podstawowym źródłem regulacji tych obowiązków jest ustawa o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego z dnia 21 czerwca 2001 roku. W przepisach tych precyzyjnie skatalogowano, które elementy lokalu obciążają właściciela, a które najemcę. W praktyce najemca wymienia uszczelki, żarówki i naprawia drobny sprzęt, a wynajmujący wymienia piony kanalizacyjne, piec gazowy czy okna.
Podstawy prawne podziału kosztów napraw w polskim prawie
Kwestię rozliczeń za naprawy i konserwację w lokalu mieszkalnym normują przede wszystkim dwa akty prawne: Kodeks cywilny oraz ustawa o ochronie praw lokatorów. Przepisy ustawy o ochronie praw lokatorów stanowią tak zwane lex specialis względem Kodeksu cywilnego. Oznacza to, że w relacjach najmu lokali mieszkalnych artykuły 6a i 6b tejże ustawy mają pierwszeństwo przed ogólnymi regułami kodeksowymi.
Warto pamiętać, że strony umowy najmu mogą w granicach swobody umów uregulować podział obowiązków odmiennie, niż przewiduje ustawa. Jeżeli jednak umowa najmu nie zawiera szczegółowych zapisów dotyczących usuwania konkretnych awarii, stosuje się wprost przepisy ustawowe. Każdy podpisujący umowę powinien dokładnie zapoznać się z przypisanymi prawem obowiązkami, aby uniknąć sporów finansowych w trakcie trwania stosunku najmu.
Obowiązki wynajmującego wynikające z ustawy o ochronie praw lokatorów
Zgodnie z artykułem 6a ustawy o ochronie praw lokatorów, wynajmujący jest obowiązany do zapewnienia sprawnego działania istniejących instalacji i urządzeń związanych z budynkiem. Urządzenia te muszą umożliwiać najemcy korzystanie z wody, paliw gazowych i ciekłych, ciepła, energii elektrycznej, dźwigów osobowych oraz innych instalacji i urządzeń stanowiących wyposażenie lokalu i budynku określone odrębnymi przepisami.
Właściciel mieszkania odpowiada zatem za substancję lokalu oraz jego infrastrukturę techniczną. Do jego zadań należy usuwanie usterek, które nie powstały z winy najemcy, a wynikają ze starzenia się materiałów, wad ukrytych lub zużycia technologicznego całego budynku. Wynajmujący musi dokonywać napraw i wymian na własny koszt bez zbędnej zwłoki po otrzymaniu zawiadomienia.
Do kluczowych obowiązków właściciela lokalu należą:
- Naprawa i wymiana wewnętrznych instalacji wodociągowych, gazowych oraz ciepłej wody, z wyłączeniem armatury.
- Wymiana i naprawa instalacji kanalizacyjnej, centralnego ogrzewania wraz z grzejnikami oraz instalacji elektrycznej.
- Wymiana stolarki okiennej i drzwiowej oraz tynków i posadzek w przypadku ich zniszczenia niezawinionego przez lokatora.
- Naprawa urządzeń technicznych w budynku, takich jak windy, domofony, dachy czy elewacje.
Obowiązki najemcy w zakresie napraw i konserwacji lokalu
Artykuł 6b ustawy o ochronie praw lokatorów precyzuje listę zadań spoczywających na osobie użytkującej lokal mieszkalny. Najemca jest obowiązany utrzymywać lokal oraz pomieszczenia, do których ma prawo korzystania, we właściwym stanie technicznym i higieniczno-sanitarnym. Odpowiada on również za przestrzeganie porządku domowego oraz dbanie o mienie wspólne budynku.
Obowiązek ten sprowadza się do ponoszenia kosztów tak zwanych drobnych nakładów oraz napraw wynikających ze zwykłego używania rzeczy. Lokator nie może oczekiwać od właściciela mieszkania pokrywania wydatków na bieżącą obsługę sprzętów domowych, uzupełnianie materiałów eksploatacyjnych czy usuwanie zanieczyszczeń powstałych w trakcie codziennego funkcjonowania.
Najemcę obciążają w szczególności następujące prace i naprawy:
- Konserwacja, naprawa i wymiana podłóg, posadzek, wykładzin podłogowych oraz ściennych okładzin ceramicznych.
- Naprawa i wymiana okien i drzwi w zakresie okuć, zamków, uszczelek oraz klamek.
- Naprawa i wymiana baterii sanitarnych, słuchawek prysznicowych, zaworów czerpalnych oraz urządzeń spłukujących.
- Naprawa i konserwacja mebli, sprzętu AGD i RTV stanowiących wyposażenie lokalu.
- Malowanie ścian, sufitów oraz naprawa uszkodzonych tynków wewnątrz wynajmowanego mieszkania.
Naprawa i wymiana sprzętu AGD oraz RTV w wynajmowanym lokalu
Awarie sprzętu gospodarstwa domowego, takiego jak pralka, lodówka, zmywarka czy piekarnik, stanowią jedno z najczęstszych źródeł konfliktów między stronami najmu. Zgodnie z przepisami, naprawa i konserwacja urządzeń kuchennych oraz sanitarnych oddanych do użytku wraz z lokalem obciąża najemcę. Oznacza to, że za wymianę grzałki w pralce czy pompy w zmywarce płaci lokator.
Inaczej wygląda sytuacja, gdy urządzenie ulegnie całkowitemu zniszczeniu ze starości i nie nadaje się do naprawy, a jego zużycie jest wynikiem wieloletniej, prawidłowej eksploatacji. W takim przypadku to wynajmujący ma obowiązek zakupić nowy sprzęt, chyba że umowa stanowi inaczej. Jeżeli natomiast awaria powstała w wyniku ewidentnego zaniedbania najemcy, to on ponosi pełny koszt wymiany urządzenia.
Przy ocenie odpowiedzialności za sprzęt AGD kluczowe są:
- Wiek urządzenia oraz historia jego dotychczasowej eksploatacji i wcześniejszych napraw.
- Prawidłowość użytkowania, w tym stosowanie filtrów, soli odkamieniających czy czyszczenie filtrów.
- Ekspertyza autoryzowanego serwisu wskazująca bezpośrednią przyczynę powstałego uszkodzenia.
- Zapisy w protokole zdawczo-odbiorczym określające stan techniczny sprzętu w momencie wydania lokalu.
Awarie instalacji hydraulicznej i kanalizacyjnej
W przypadku instalacji hydraulicznych podział odpowiedzialności jest ściśle powiązany z fizycznym miejscem wystąpienia awarii oraz rodzajem uszkodzonego elementu. Wynajmujący odpowiada za piony wodne i kanalizacyjne, zawory główne w lokalu oraz całe instalacje ukryte w ścianach i podłogach. Jeżeli pęknie rura w szachcie instalacyjnym, koszt naprawy oraz usuwania skutków zalania ponosi właściciel.
Najemca odpowiada natomiast za tak zwaną białą armaturę oraz elementy przyłączeniowe, które znajdują się na zewnątrz ścian. Do jego obowiązków należy usuwanie zatorów w odpływach zlewozmywaków, umywalek i wanien, o ile nie wynikają one z wad konstrukcyjnych pionu. Lokator wymienia także zużyte uszczelki, cieknące wężyki doprowadzające wodę do pralki oraz baterie umywalkowe.
Podział odpowiedzialności w hydraulice obejmuje:
- Wynajmujący: rury w ścianach, piony kanalizacyjne, główne zawory odcinające, uszkodzenia powstałe w wyniku korozji instalacji.
- Najemca: baterie, syfony, deski sedesowe, słuchawki prysznicowe, udrażnianie odpływów zanieczyszczonych resztkami jedzenia lub włosami.
- Wynajmujący: modernizacja instalacji w celu dostosowania jej do wymogów technicznych i budowlanych.
- Najemca: zabezpieczenie instalacji przed zamarznięciem w okresie zimowym, jeżeli lokal nie jest stale ogrzewany.
Naprawy i konserwacja instalacji elektrycznej
Instalacja elektryczna w wynajmowanym mieszkaniu musi gwarantować pełne bezpieczeństwo użytkowników, dlatego jej stan techniczny jest sprawą priorytetową. Wynajmujący jest odpowiedzialny za całą instalację podtynkową, rozdzielnicę bezpiecznikową, obwody zasilające oraz prawidłowe uziemienie. Jeśli dochodzi do zwarć wynikających ze sparciałej izolacji kabli, koszty modernizacji obciążają właściciela lokalu.
Najemca zajmuje się natomiast osprzętem elektrycznym, z którym ma bezpośredni kontakt w ramach codziennego funkcjonowania. Oznacza to, że lokator na własny koszt wymienia przepalone żarówki, świetlówki, startery, a także uszkodzone mechanicznie gniazdka wtykowe i włączniki światła. Wszelkie naprawy powinny być dokonywane z zachowaniem zasad bezpieczeństwa i sztuki budowlanej.
Do typowych prac przy instalacji elektrycznej należą:
- Wymiana uszkodzonych gniazd i wyłączników przez najemcę.
- Wymiana bezpieczników topikowych lub montaż nowych wyłączników nadprądowych w ramach naprawy instalacji przez wynajmującego.
- Zakup i wymiana źródeł światła przez najemcę.
- Wymiana starej instalacji aluminiowej na miedzianą po stronie wynajmującego.
Kto ponosi koszty naprawy ogrzewania i pieców gazowych
Prawidłowe działanie systemu grzewczego jest warunkiem koniecznym do uznania lokalu za zdatny do umówionego użytku. Jeżeli mieszkanie jest podłączone do miejskiej sieci ciepłowniczej, wynajmujący odpowiada za stan grzejników, zaworów termostatycznych oraz rur doprowadzających ciepło. Z kolei najemca ma obowiązek odpowietrzania kaloryferów oraz dbania o ich czystość zewnętrzną.
W mieszkaniach z ogrzewaniem indywidualnym, na przykład gazowym lub elektrycznym, podział jest bardziej złożony. Właściciel dostarcza sprawne urządzenie grzewcze, takie jak dwufunkcyjny kocioł gazowy, i odpowiada za jego wymianę w przypadku trwałego zużycia. Najemca z kolei ponosi koszty bieżącej konserwacji, w tym okresowych przeglądów technicznych oraz czyszczenia filtrów, chyba że umowa określa to inaczej.
W zakresie ogrzewania należy wyróżnić:
- Wymiana zużytego pieca gazowego lub bojlera leży po stronie właściciela.
- Coroczne przeglądy serwisowe kotła gazowego najczęściej obciążają najemcę w ramach bieżącej eksploatacji.
- Naprawa nieszczelności instalacji gazowej w ścianach to bezwzględny obowiązek wynajmującego.
- Drobne naprawy sterowników pokojowych czy programatorów temperatury wykonuje najemca.
Stolarka okienna i drzwiowa oraz szklenie
Stan okien i drzwi bezpośrednio wpływa na bilans energetyczny mieszkania oraz bezpieczeństwo lokatorów. Zgodnie z ustawą, wymiana stolarki okiennej i drzwiowej, która uległa naturalnemu zestarzeniu lub wypaczeniu uniemożliwiającemu zamknięcie, jest obowiązkiem wynajmującego. Właściciel finansuje również montaż nowych okien, jeżeli dotychczasowe utraciły parametry izolacji termicznej.
Najemca odpowiada za elementy ruchome oraz codzienne użytkowanie skrzydeł drzwiowych i okiennych. Do zadań lokatora należy regulacja okuć okiennych przed sezonem zimowym, wymiana sparciałych uszczelek skrzydłowych oraz oliwienie zawiasów. Lokator ma również obowiązek wymiany uszkodzonych przez siebie zamków, wkładek bębenkowych, klamek oraz wstawienia nowej szyby w razie jej wybicia.
Podział obowiązków dotyczący stolarki obejmuje:
- Wynajmujący: wymiana całych ram okiennych, drzwi wejściowych oraz parapetów zewnętrznych.
- Najemca: wymiana wkładek w zamkach, klamek, uszczelek samoprzylepnych i rolet wewnętrznych.
- Wynajmujący: usuwanie wad fabrycznych stolarki oraz naprawa uszkodzeń wynikających z ruchów konstrukcyjnych budynku.
- Najemca: naprawa lub wymiana szyb pękniętych z winy użytkownika, na przykład wskutek przeciągu lub uderzenia.
Malowanie ścian, naprawa podłóg i zużycie eksploatacyjne
Podczas trwania umowy najmu ściany i podłogi podlegają ciągłemu zużyciu, co rodzi pytania o koszty ich odświeżenia. Polskie prawo nakłada na najemcę obowiązek odmalowania lokalu oraz naprawy uszkodzonych tynków i posadzek w trakcie trwania umowy oraz przy jej zakończeniu. Wynika to z faktu, że zabrudzenia ścian są bezpośrednim skutkiem zamieszkiwania w lokalu.
Najemca odpowiada również za konserwację i drobne naprawy podłóg, w tym cyklinowanie parkietu czy wymianę zniszczonych paneli, o ile uszkodzenia przekraczają standardowe zużycie. Wynajmujący musi natomiast wymienić posadzki i tynki, jeżeli ich degradacja wynika z przyczyn tkwiących w samym budynku, takich jak podsiąkanie wilgoci z fundamentów czy pękanie ścian nośnych.
W kwestii wykończenia wnętrz przyjmuje się zasady:
- Najemca maluje ściany i sufity przed zdaniem lokalu, przywracając im neutralny kolor.
- Lokator uzupełnia ubytki w tynkach po kołkach rozporowych, obrazach i uchwytach telewizyjnych.
- Wynajmujący pokrywa koszty osuszania i odgrzybiania ścian spowodowanego wadliwą izolacją budynku.
- Najemca naprawia zarysowania paneli podłogowych powstałe od przesuwania ciężkich mebli bez podkładek.
Naturalne zużycie rzeczy a szkoda z winy najemcy
Kluczowym pojęciem w prawie najmu jest tak zwane zużycie będące następstwem prawidłowego używania rzeczy, określone w artykule 675 Kodeksu cywilnego. Najemca nie ponosi odpowiedzialności za pogorszenie stanu lokalu i wyposażenia, które jest bezpośrednią konsekwencją normalnego, zgodnego z przeznaczeniem korzystania z mieszkania. Upływ czasu i codzienna eksploatacja nie stanowią szkody.
Przykłady naturalnego zużycia to lekkie wypłowienie tapicerki od słońca, drobne przetarcia na lakierze parkietu w ciągach komunikacyjnych czy naturalne zmatowienie armatury łazienkowej. Szkoda z winy najemcy powstaje wtedy, gdy dochodzi do zaniedbania, celowego uszkodzenia lub rażącego niedbalstwa. Przypalony blat kuchenny, rozbita umywalka czy podrapane przez zwierzęta drzwi to ewidentne szkody obciążające lokatora.
Różnice między zużyciem naturalnym a szkodą definiują:
- Naturalne zużycie: równomierne wytarcie bieżnika wykładziny dywanowej w przedpokoju.
- Szkoda: plamy po winie, oleju lub kwasie niemożliwe do usunięcia profesjonalnym praniem.
- Naturalne zużycie: mikroskopijne rysy na powierzchni wanny akrylowej powstałe podczas kąpieli.
- Szkoda: głębokie wyszczerbienie ceramiki sanitarnej od upuszczonego flakonu perfum.
Rola protokołu zdawczo-odbiorczego przy ustalaniu odpowiedzialności
Protokół zdawczo-odbiorczy sporządzany w dniu przekazania lokalu jest najważniejszym dokumentem dowodowym w relacjach najmu. Zgodnie z artykułem 6c ustawy o ochronie praw lokatorów, protokół powinien opisywać rzeczywisty stan techniczny oraz stopień zużycia znajdujących się w lokalu instalacji i urządzeń. Stanowi on podstawę do późniejszych rozliczeń przy zwrocie lokalu.
Jeżeli w protokole nie odnotowano istniejących wcześniej usterek, pęknięć czy uszkodzeń mebli, domniemywa się, że lokal został wydany najemcy w stanie dobrym i kompletnym. Z tego względu lokator powinien nalegać na wpisanie do dokumentu wszelkich wad, a także wykonać szczegółową dokumentację fotograficzną lub wideo. Pozwala to uniknąć bezpodstawnego obciążania kosztami napraw cudzych zniszczeń.
Elementy niezbędne w profesjonalnym protokole:
- Precyzyjne wskazanie stanu liczników prądu, gazu, wody ciepłej i zimnej oraz energii cieplnej.
- Szczegółowy wykaz mebli, sprzętu RTV i AGD wraz z oznaczeniem ich marek, modeli i widocznych skaz.
- Opis stanu ścian, sufitów, podłóg, okien, drzwi oraz armatury sanitarnej w każdym pomieszczeniu.
- Liczba przekazanych kompletów kluczy, pilotów do bramy oraz kart dostępu.
Modyfikacja ustawowych zasad w umowie najmu
Zapisy artykułów 6a i 6b ustawy o ochronie praw lokatorów mają charakter względnie obowiązujący w ramach umów najmu okazjonalnego, instytucjonalnego oraz tradycyjnego najmu komercyjnego. Oznacza to, że strony transakcji mogą w umowie dowolnie podzielić obowiązki w zakresie napraw. Wynajmujący może wziąć na siebie całość napraw AGD, a najemca może zgodzić się na wymianę okien.
Wszelkie modyfikacje zasad ustawowych muszą być jednak sformułowane w sposób jednoznaczny i precyzyjny. Brak odmiennych uregulowań w tekście umowy skutkuje automatycznym powrotem do domyślnych przepisów ustawy. Warto więc w treści kontraktu zawrzeć katalog kwotowy, na przykład ustalając, że najemca pokrywa koszty drobnych napraw do określonej sumy, a powyżej tej kwoty płaci właściciel.
Przykładowe klauzule modyfikujące podział napraw:
- Ustalenie limitu kwotowego pojedynczej naprawy obciążającej najemcę, na przykład do 200 lub 500 złotych.
- Przejęcie przez wynajmującego pełnej opieki serwisowej nad sprzętem AGD i instalacją klimatyzacji.
- Zobowiązanie najemcy do przeprowadzania regularnych zabiegów pielęgnacyjnych, na przykład olejowania blatów drewnianych.
- Wymóg uzyskania uprzedniej pisemnej zgody właściciela na każdą naprawę przekraczającą określony budżet.
Procedura zgłaszania i usuwania awarii w mieszkaniu
W razie wystąpienia awarii najemca ma ustawowy obowiązek niezwłocznego powiadomienia wynajmującego o zaistniałym problemie. Zgłoszenie powinno mieć formę pisemną lub elektroniczną, na przykład poprzez wiadomość e-mail lub komunikator, co pozwala zachować ślad dowodowy. W wiadomości należy dokładnie opisać objawy usterki oraz dołączyć zdjęcia lub film przedstawiający awarię.
Wynajmujący ma obowiązek podjąć działania zmierzające do usunięcia usterki w rozsądnym terminie, dostosowanym do powagi sytuacji. Brak reakcji ze strony właściciela uprawnia najemcę, po uprzednim wyznaczeniu odpowiedniego terminu, do wykonania naprawy na koszt wynajmującego. Dotyczy to napraw obciążających właściciela, które uniemożliwiają lub znacznie utrudniają korzystanie z lokalu.
Prawidłowy schemat postępowania przy awarii obejmuje:
- Natychmiastowe zabezpieczenie miejsca zdarzenia w celu zminimalizowania dalszych strat.
- Pisemne powiadomienie wynajmującego o charakterze usterki i żądanie jej usunięcia.
- Wyznaczenie właścicielowi realnego terminu na podjęcie prac naprawczych.
- Samodzielne zlecenie naprawy fachowcowi na koszt właściciela po bezskutecznym upływie wyznaczonego terminu.
Awarie nagłe i usuwanie szkód w trybie pilnym
Nagłe wypadki, takie jak pęknięcie rury wodociągowej, wybuch gazu, pożar czy cofnięcie ścieków z kanalizacji, wymagają natychmiastowej interwencji bez oczekiwania na standardowe formalności. Zgodnie z artykułem 10 ustawy o ochronie praw lokatorów, w razie awarii wywołującej szkodę lub grożącej bezpośrednio powstaniem szkody, lokator ma obowiązek natychmiast udostępnić lokal w celu jej usunięcia.
Jeżeli najemca jest nieobecny albo odmawia otwarcia drzwi, wynajmujący ma prawo wejść do lokalu w obecności funkcjonariusza policji lub straży miejskiej, a w razie potrzeby także państwowej straży pożarnej. Po otwarciu mieszkania pod nieobecność lokatora należy sporządzić protokół z czynności oraz odpowiednio zabezpieczyć lokal i znajdujące się w nim mienie do czasu powrotu mieszkańca.
W przypadku awarii nagłej należy:
- Zakręcić główny zawór wody lub gazu w mieszkaniu bądź na klatce schodowej.
- Skontaktować się z pogotowiem technicznym spółdzielni lub wspólnoty mieszkaniowej.
- Poinformować właściciela lokalu o podjętych działaniach ratunkowych.
- Udostępnić lokal służbom technicznym w celu usunięcia źródła zagrożenia.
Odpowiedzialność za zalanie sąsiadów
Zalanie mieszkania położonego poniżej to jedna z najbardziej kosztownych szkód, jakie mogą powstać w budynku wielorodzinnym. Odpowiedzialność za to zdarzenie opiera się na zasadzie winy, określonej w artykule 415 Kodeksu cywilnego. Oznacza to, że za zalanie płaci ten, czyje zaniedbanie doprowadziło do wycieku wody i powstania szkody u sąsiada.
Jeżeli przyczyną zalania było pęknięcie wężyka od pralki, pozostawienie odkręconego kranu lub przelanie wody w wannie, pełną odpowiedzialność ponosi najemca. Jeśli jednak doszło do rozszczelnienia pionu wodnego w ścianie, awarii zaworu głównego przed licznikiem lub pęknięcia grzejnika poza sezonem grzewczym, koszty odszkodowania pokrywa wynajmujący lub wspólnota mieszkaniowa.
Kluczowe czynniki określające sprawcę zalania:
- Miejsce powstania nieszczelności: instalacja pionowa czy urządzenia odbiorcze najemcy.
- Prawidłowość podłączenia sprzętów domowych AGD przez wykwalifikowanych instalatorów.
- Posiadanie polisy ubezpieczeniowej OC w życiu prywatnym przez lokatora lub właściciela.
- Ustalenia sporządzone w protokole szkody przez zarządcę nieruchomości.
Ubezpieczenie mieszkania a naprawy i awarie
Posiadanie odpowiednich polis ubezpieczeniowych pozwala uniknąć wielu konfliktów finansowych pomiędzy stronami umowy najmu. Wynajmujący powinien posiadać ubezpieczenie murów i stałych elementów lokalu od zdarzeń losowych, takich jak pożar, zalanie czy uderzenie pioruna. Polisa ta chroni substancję mieszkania oraz instalacje należące do właściciela.
Najemca z kolei powinien wykupić ubezpieczenie ruchomości domowych oraz ubezpieczenie odpowiedzialności cywilnej w życiu prywatnym z klauzulą najemcy. Taka polisa OC chroni lokatora przed kosztami napraw szkód wyrządzonych nieumyślnie właścicielowi, na przykład w wyniku zbicia płyty indukcyjnej, jak również osobom trzecim w razie zalania sąsiada z dołu.
Pakiet bezpiecznego ubezpieczenia najmu obejmuje:
- Polisa majątkowa właściciela obejmująca mury, stałe elementy i odpowiedzialność cywilną wynajmującego.
- Polisa OC najemcy z rozszerzeniem o szkody w mieniu najmowanym.
- Ubezpieczenie assistance zapewniające bezpłatną pomoc hydraulika, elektryka czy ślusarza w razie awarii.
- Ubezpieczenie rzeczy osobistych najemcy od kradzieży z włamaniem i zdarzeń losowych.
Potrącenia z kaucji za zniszczenia i brak napraw
Kaucja zabezpieczająca pobierana przy podpisywaniu umowy służy pokryciu ewentualnych należności z tytułu najmu oraz roszczeń o naprawienie szkód powstałych z winy lokatora. Wynajmujący ma prawo potrącić z kaucji koszty usunięcia uszkodzeń przekraczających normalne zużycie eksploatacyjne, a także koszty prac, których najemca nie wykonał wbrew ustawowemu obowiązkowi.
Właściciel lokalu nie może jednak swobodnie dysponować kaucją i potrącać z niej środków bez udokumentowania wydatków. Każde potrącenie musi być poparte protokołem zdawczo-odbiorczym, dokumentacją zdjęciową oraz rachunkami lub fakturami za zakupione materiały i wykonane usługi naprawcze. Kaucja podlega zwrotowi w terminie 30 dni od dnia opróżnienia lokalu.
Prawidłowe rozliczenie kaucji wymaga:
- Zestawienia stanu początkowego i końcowego lokalu na podstawie obu protokołów.
- Wyliczenia rzeczywistych kosztów usunięcia zniszczeń zawinionych przez lokatora.
- Przedstawienia najemcy faktur za naprawy i materiały budowlane przed dokonaniem potrącenia.
- Zwrotu pozostałej części kaucji na rachunek bankowy najemcy w ustawowym terminie.