Bezpośrednia odpowiedź: kto pokrywa koszty notarialne przy zakupie nieruchomości
Zgodnie z powszechnie przyjętym zwyczajem rynkowym w Polsce koszty notarialne przy zakupie nieruchomości pokrywa niemal w całości strona kupująca. Polskie prawo cywilne nie nakłada jednak sztywnego obowiązku na nabywcę, co oznacza, że strony mogą ustalić dowolny podział opłat. W praktyce kupujący płaci taksę notarialną, podatek od czynności cywilnoprawnych oraz niezbędne opłaty sądowe związane z wpisami w księdze wieczystej.
Wyjątkiem są umowy deweloperskie na rynku pierwotnym, gdzie koszty sporządzenia aktu są dzielone po połowie między dewelopera i nabywcę z mocy ustawy. Przy transakcjach na rynku wtórnym podział kosztów zależy wyłącznie od ustaleń negocjacyjnych pomiędzy kupującym a sprzedającym, którzy mogą zawrzeć odpowiednie postanowienia w umowie przedwstępnej lub protokole uzgodnień transakcyjnych.
Podstawa prawna a zwyczaj rynkowy w polskim prawie cywilnym
Zgodnie z artykułem 353 z indeksem 1 Kodeksu cywilnego w polskim systemie prawnym obowiązuje fundamentalna zasada swobody umów. Oznacza to, że strony zawierające umowę sprzedaży nieruchomości mają pełną autonomię w ustalaniu, kto poniesie ciężar finansowy czynności notarialnych. Przepisy ogólne prawa cywilnego nie zawierają sztywnego nakazu obciążającego wyłącznie nabywcę całością taksy notarialnej oraz kosztów aktu.
Utrwalona tradycja obciążania kupującego wynika przede wszystkim z faktu, że to nabywca staje się nowym właścicielem nieruchomości i w jego bezpośrednim interesie leży prawidłowe sporządzenie aktu oraz wpis do księgi wieczystej. Choć prawo dopuszcza dowolny podział wydatków, brak odmiennych ustaleń sprawia, że notariusz sporządza dokument zgodnie z rynkowym zwyczajem przypisującym koszty kupującemu.
Zakup nieruchomości na rynku wtórnym a podział wydatków
Na rynku wtórnym dominującym standardem pozostaje ponoszenie wszelkich kosztów transakcyjnych przez osobę kupującą lokal mieszkalny, dom lub działkę. Nabywca reguluje u notariusza wynagrodzenie kancelarii, należny podatek, opłatę za wpis własności do księgi wieczystej oraz koszty odpisów aktu. Sprzedający rzadko partycypuje w tych wydatkach, chyba że sytuacja rynkowa wymusza na nim ustępstwa na rzecz klienta.
- Podział taksy notarialnej za sporządzenie umowy sprzedaży w formie aktu notarialnego.
- Pokrycie kosztów uzyskania urzędowych odpisów aktu notarialnego dla obu stron.
- Podział kosztów sporządzenia notarialnej umowy przedwstępnej przed transakcją ostateczną.
- Opłaty sądowe za wykreślenie ewentualnych obciążeń ciążących dotychczas na nieruchomości zbywcy.
Wszelkie koszty związane z uporządkowaniem stanu prawnego nieruchomości przed transakcją, takie jak wykreślenie starej hipoteki czy sprostowanie oznaczenia działki, zawsze obciążają sprzedającego. Kupujący nie powinien ponosić wydatków na usuwanie wad prawnych lub zaległości dokumentacyjnych leżących po stronie dotychczasowego właściciela lokalu. Wszelkie opłaty sądowe za wnioski czyszczące księgę wieczystą reguluje zbywca.
Zakup mieszkania od dewelopera na rynku pierwotnym
Na rynku pierwotnym kwestię ponoszenia kosztów notarialnych reguluje ustawa z dnia 20 maja 2021 roku o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym. Przepisy te wprowadzają bezwzględną ochronę interesów konsumenta i nakładają na dewelopera obowiązek partycypacji w określonych opłatach związanych z procesem nabywania nowego lokalu mieszkalnego.
Zgodnie z ustawą deweloperską koszty sporządzenia umowy deweloperskiej w formie aktu notarialnego oraz wpisów roszczeń do księgi wieczystej obciążają w równych częściach dewelopera oraz nabywcę. Natomiast koszty ostatecznej umowy przenoszącej własność, w tym wynagrodzenie notariusza oraz opłaty za założenie księgi wieczystej i wpis prawa własności, ponosi zazwyczaj w całości kupujący, chyba że oferta dewelopera stanowi inaczej.
Składniki całkowitych kosztów ponoszonych u notariusza
Całkowita kwota, jaką należy uiścić w kancelarii notarialnej podczas finalizacji transakcji zakupu nieruchomości, składa się z kilku zupełnie odrębnych elementów publicznoprawnych i prywatnoprawnych. Błędem jest utożsamianie całej sumy z bezpośrednim zarobkiem notariusza, ponieważ znaczna część środków trafia bezpośrednio do budżetu państwa oraz na rachunki właściwych sądów rejonowych prowadzących wydziały wieczystoksięgowe.
- Właściwa taksa notarialna, stanowiąca wynagrodzenie kancelarii za sporządzenie aktu.
- Podatek od towarów i usług (VAT) w stawce 23 procent doliczany do taksy.
- Podatek od czynności cywilnoprawnych (PCC) w wysokości 2 procent wartości nieruchomości.
- Opłaty sądowe za wpisy własności i hipotek do księgi wieczystej.
- Opłaty za sporządzenie urzędowych wypisów aktu notarialnego dla stron i instytucji.
Wszystkie pobrane należności są szczegółowo wyliczane i wymieniane na końcu każdego aktu notarialnego. Notariusz sporządza zestawienie obejmujące taksę, należny podatek od towarów i usług, wysokość podatku od czynności cywilnoprawnych oraz pobrane opłaty sądowe. Taka konstrukcja dokumentu pozwala stronom precyzyjnie zweryfikować koszty i sprawdzić, jakie kwoty trafiły do poszczególnych organów państwowych.
Maksymalna taksa notarialna i przepisy rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości
Wysokość maksymalnych stawek wynagrodzenia notariusza określa Rozporządzenie Ministra Sprawiedliwości z dnia 28 czerwca 2004 roku w sprawie maksymalnych stawek taksy notarialnej. Przepisy te wyznaczają górny pułap wynagrodzenia, jakiego notariusz może zażądać za sporządzenie danego aktu, uzależniając tę kwotę bezpośrednio od wartości rynkowej przedmiotu transakcji. Kancelaria nie może przekroczyć tych stawek.
Stawki taksy notarialnej mają charakter degresywny, a przy sprzedaży lokali mieszkalnych rozporządzenie nakazuje stosowanie preferencyjnej taryfy wynoszącej 50 procent stawki podstawowej. Przykładowo przy transakcjach na kwotę od 60 000 zł do 1 000 000 zł maksymalna taksa podstawowa wynosi 1010 zł plus 0,4 procent od nadwyżki powyżej 60 000 zł, powiększone o podatek VAT.
Podatek od czynności cywilnoprawnych pobierany przez notariusza
Przy zakupie nieruchomości na rynku wtórnym głównym składnikiem kosztów płaconych u notariusza jest podatek od czynności cywilnoprawnych, regulowany ustawą z dnia 9 września 2000 roku. Standardowa stawka tego podatku wynosi 2 procent wartości rynkowej nabywanej nieruchomości. Notariusz jest z mocy prawa płatnikiem tego podatku i odpowiada za jego terminowe pobranie oraz rozliczenie.
Obowiązek podatkowy w podatku od czynności cywilnoprawnych ciąży z mocy prawa na kupującym. Od 31 sierpnia 2023 roku obowiązuje jednak całkowite zwolnienie z tego podatku dla osób fizycznych nabywających swoje pierwsze mieszkanie lub dom jednorodzinny na rynku wtórnym, co pozwala zaoszczędzić od kilkunastu do nawet kilkudziesięciu tysięcy złotych podczas podpisywania aktu.
Opłaty sądowe i wpisy do księgi wieczystej nieruchomości
Przeniesienie własności nieruchomości oraz zabezpieczenie praw stron wymaga dokonania odpowiednich wpisów w księdze wieczystej prowadzonej przez właściwy sąd rejonowy. Notariusz sporządzający akt notarialny ma ustawowy obowiązek przesłania wniosku wieczystoksięgowego do sądu drogą elektroniczną w terminie do trzech dni od dokonania czynności, co gwarantuje wysokie bezpieczeństwo obrotu prawnego.
- Opłata za wpis prawa własności nowego nabywcy do księgi wieczystej w kwocie 200 zł.
- Opłata za założenie nowej księgi wieczystej dla lokalu lub działki w kwocie 100 zł.
- Opłata za wpis hipoteki na rzecz banku kredytującego w wysokości 200 zł.
- Opłata za odłączenie części nieruchomości z dotychczasowej księgi wieczystej w kwocie 100 zł.
- Opłata za wykreślenie roszczenia z umowy deweloperskiej w kwocie 75 zł lub 100 zł.
Wszelkie opłaty sądowe związane z nabyciem nowego prawa oraz wpisem hipoteki zabezpieczającej kredyt pokrywa kupujący. Jeśli jednak w akcie notarialnym składany jest wniosek o wykreślenie dawnych praw lub ciężarów obciążających dotychczasowego właściciela, opłatę sądową za taki wpis powinien uiścić sprzedający, który odpowiada za bezobciążeniowy stan prawny zbywanej nieruchomości.
Koszt wypisów aktu notarialnego oraz podatek od towarów i usług
Oryginał aktu notarialnego po jego podpisaniu pozostaje na stałe w archiwum kancelarii notarialnej, a po upływie dziesięciu lat trafia do archiwum ksiąg wieczystych sądu rejonowego. Strony transakcji oraz instytucje publiczne otrzymują urzędowo poświadczone dokumenty zwane wypisami aktu notarialnego, które posiadają pełną moc prawną oryginału i stanowią dowód prawa własności.
Za sporządzenie każdego wypisu notariusz pobiera opłatę określoną w rozporządzeniu o taksie notarialnej w kwocie maksymalnie 6 zł netto za każdą rozpoczętą stronę, co po doliczeniu 23 procent podatku VAT daje 7,38 zł brutto. Kupujący opłaca zazwyczaj wypisy dla siebie, banku i sądu, natomiast sprzedający pokrywa koszt własnego egzemplarza.
Negocjowanie wynagrodzenia notariusza i możliwości obniżenia opłat
Wokół kosztów notarialnych narosło przekonanie, że stawki taksy są sztywne i nie podlegają modyfikacji. Rozporządzenie Ministra Sprawiedliwości określa wyłącznie stawki maksymalne, co oznacza, że notariusz ma pełne prawo zaproponować niższą kwotę za swoje usługi. Klient może podjąć negocjacje cenowe dotyczące wynagrodzenia kancelarii jeszcze przed ustaleniem ostatecznego terminu podpisania aktu.
- Wysłanie zapytań ofertowych do co najmniej trzech niezależnych kancelarii notarialnych.
- Negocjowanie łącznego pakietu na sporządzenie umowy przedwstępnej i przyrzeczonej u jednego notariusza.
- Wskazanie na prosty i bezsporny stan prawny nieruchomości niewymagający wielogodzinnych analiz dokumentacji.
- Skorzystanie z kancelarii notarialnych rekomendowanych przez sprawdzonych doradców finansowych lub pośredników.
Należy pamiętać, że negocjacjom podlega wyłącznie taksa notarialna oraz opłata za wypisy aktu. Podatki państwowe pobierane przez notariusza, w tym podatek od czynności cywilnoprawnych i podatek VAT, a także opłaty sądowe za wpisy do księgi wieczystej, mają charakter sztywny i notariusz nie może ich w żaden sposób obniżyć na korzyść klienta.
Prawo wyboru kancelarii notarialnej przez strony transakcji
W polskiej praktyce rynkowej przyjmuje się zasadę, że prawo wyboru konkretnego notariusza przysługuje tej stronie transakcji, która ponosi koszty taksy notarialnej. Ponieważ w większości przypadków wydatki te pokrywa kupujący, to on decyduje, w której kancelarii zostanie sfinalizowana transakcja zakupu nieruchomości i podpisany ostateczny akt notarialny.
Sprzedający powinien uszanować wybór kupującego, chyba że wskazana kancelaria mieści się w znacznej odległości geograficznej lub proponuje niedogodne terminy. Na rynku pierwotnym deweloperzy zazwyczaj proponują współpracującą kancelarię, jednak kupujący zachowuje ustawowe prawo wskazania własnego notariusza, o ile nie zakłóci to ustalonego harmonogramu realizacji umowy deweloperskiej.
Finansowanie zakupu kredytem hipotecznym a dodatkowe koszty notarialne
Zakup nieruchomości finansowany kredytem hipotecznym wiąże się z koniecznością poniesienia dodatkowych kosztów notarialnych i sądowych związanych z ustanowieniem zabezpieczenia na rzecz banku. Wszystkie opłaty wynikające z ustanowienia hipoteki obciążają wyłącznie kredytobiorcę, czyli kupującego, ponieważ wynikają one bezpośrednio ze zobowiązań podjętych w umowie kredytowej zawartej z bankiem.
- Taksę notarialną za przyjęcie oświadczenia o ustanowieniu hipoteki w akcie.
- Opłatę sądową za wpis hipoteki do księgi wieczystej w kwocie 200 zł.
- Podatek od czynności cywilnoprawnych od ustanowienia hipoteki w wysokości 19 zł.
- Koszt dodatkowych odpisów aktu notarialnego przeznaczonych do przedłożenia w banku kredytującym.
Kredytobiorca powinien uwzględnić te dodatkowe opłaty w całkowitym kosztorysie transakcji. Zaniechanie terminowego opłacenia wpisu hipoteki w sądzie może skutkować naliczaniem przez bank wyższego oprocentowania pomostowego do czasu prawomocnego wpisu lub wstrzymaniem uruchomienia kolejnych transz wypłaty kredytu mieszkaniowego na rachunek sprzedającego nieruchomość.
Umowa przedwstępna a umowa przyrzeczona: jak dzielić koszty etapami
Transakcja zakupu nieruchomości często rozpoczyna się od zawarcia umowy przedwstępnej w formie aktu notarialnego, co zapewnia obu stronom wysoki poziom bezpieczeństwa prawnego. Koszty notarialnej umowy przedwstępnej są w praktyce bardzo często dzielone po połowie pomiędzy kupującego a sprzedającego, gdyż umowa ta chroni równomiernie interesy prawne i finansowe obu uczestników transakcji.
Przy sporządzaniu umowy przedwstępnej notariusz pobiera połowę maksymalnej taksy notarialnej oraz opłatę za wpis roszczenia do księgi wieczystej w kwocie 150 zł. Druga połowa taksy jest pobierana przy umowie przenoszącej własność, a koszty tego etapu ponosi zazwyczaj w całości kupujący, chyba że strony ustaliły odmienny podział.
Zakup działki budowlanej, lokalu użytkowego lub garażu a opłaty notarialne
Przy zakupie działek budowlanych, gruntów rekreacyjnych, lokali użytkowych czy samodzielnych garaży obowiązują te same reguły rynkowe co przy zakupie mieszkań. Standardowo całość opłat notarialnych, podatkowych i sądowych pokrywa strona kupująca, o ile indywidualne negocjacje pomiędzy stronami nie doprowadzą do innego podziału ciężarów finansowych związanych z transakcją.
Należy pamiętać, że 50-procentowa ulga w taksie notarialnej dotyczy wyłącznie lokali mieszkalnych. Przy zakupie działki lub lokalu użytkowego notariusz stosuje pełną stawkę podstawową. Ponadto przy zakupie nieruchomości komercyjnych od czynnych podatników podatku od towarów i usług transakcja podlega opodatkowaniu podatkiem VAT zamiast podatkiem PCC płaconym u notariusza.
Odpowiedzialność solidarna stron za opłaty notarialne i podatkowe
Z punktu widzenia przepisów prawa notariusz ma uprawnienie do żądania zapłaty należnego wynagrodzenia od obu stron czynności prawnej. Zgodnie z artykułem 5 ustawy – Prawo o notariacie strony odpowiadają solidarnie za wynagrodzenie należne notariuszowi, co oznacza, że wewnętrzne porozumienie stron nie ogranicza bezpośrednich roszczeń kancelarii notarialnej.
W praktyce kancelarii notarialnych ryzyko dochodzenia roszczeń jest eliminowane poprzez wymóg uregulowania wszystkich opłat bezpośrednio przed podpisaniem aktu lub w chwili jego odczytania. Kupujący uiszcza ustalone należności, co zwalnia sprzedającego z jakichkolwiek obaw o solidarną odpowiedzialność finansową za koszty przeprowadzenia danej czynności notarialnej.
Praktyczne wskazówki i przygotowanie do wizyty w kancelarii notarialnej
Świadome zarządzanie kosztami okołotransakcyjnymi pozwala zaoszczędzić znaczne kwoty podczas finalizacji zakupu nieruchomości. Zarówno kupujący, jak i sprzedający powinni jeszcze przed wyznaczeniem terminu aktu notarialnego precyzyjnie ustalić podział wydatków i zapisać te uzgodnienia w umowie rezerwacyjnej lub protokole uzgodnień, co eliminuje ryzyko nieporozumień w kancelarii.
- Poprosić wybranego notariusza o sporządzenie szczegółowej kalkulacji kosztów brutto przed wyznaczeniem terminu.
- Sprawdzić stan księgi wieczystej pod kątem ewentualnych wpisów podlegających wykreśleniu na koszt zbywcy.
- Ustalić dogodną formę płatności kosztów notarialnych za pomocą przelewu bankowego lub karty płatniczej.
- Przygotować wymagane dokumenty tożsamości oraz zaświadczenia o braku zaległości w opłatach eksploatacyjnych.
Transparentna komunikacja między stronami transakcji oraz dokładne rozliczenie wszystkich opłat okołotransakcyjnych pozwala przeprowadzić cały proces nabycia nieruchomości sprawnie, bezpiecznie i bez niepotrzebnych konfliktów finansowych na ostatnim etapie podpisywania aktu. Świadomość praw i obowiązków stanowi klucz do pomyślnego sfinalizowania każdej umowy na rynku nieruchomości.