Czym jest umowa przedwstępna zakupu nieruchomości i jaki jest jej cel prawny
Umowa przedwstępna sprzedaży nieruchomości to zobowiązanie obu stron do zawarcia w przyszłości właściwej umowy przenoszącej własność, określanej w prawie jako umowa przyrzeczona. Instytucję tę regulują przepisy art. 389–396 Kodeksu cywilnego. Dokument ten stabilizuje warunki transakcji, gwarantując kupującemu rezerwację lokalu, a sprzedającemu pewność zbycia mienia po ustalonej cenie w wyznaczonym czasie.
- Gwarantuje niezmienność ustalonej ceny nieruchomości oraz warunków jej sprzedaży.
- Czasowo rezerwuje nieruchomość, wyłączając ją z oferty rynkowej dla innych nabywców.
- Zobowiązuje obie strony do spełnienia określonych warunków formalnych przed finalizacją.
- Stanowi prawną podstawę do ubiegania się o finansowanie bankowe.
Głównym celem gospodarczym tego kontraktu jest zniwelowanie ryzyka zerwania transakcji w okresie przygotowawczym. Czas ten jest zazwyczaj niezbędny do zgromadzenia funduszy, uzyskania decyzji o kredycie hipotecznym, skompletowania dokumentów geodezyjnych lub wykreślenia obciążeń z księgi wieczystej. Umowa określa precyzyjne ramy prawne dla ostatecznego sfinalizowania nabycia praw do lokalu lub działki.
Kiedy zawarcie umowy przedwstępnej jest konieczne lub zalecane
Zawarcie kontraktu przedwstępnego jest zalecane w sytuacji, gdy strony osiągnęły pełne porozumienie co do warunków handlowych, lecz natychmiastowe przeniesienie własności jest niemożliwe z przyczyn formalnych, finansowych lub technicznych. W realiach rynkowych dotyczy to przeważającej większości transakcji na rynku wtórnym oraz pierwotnym, zwłaszcza w przypadku konieczności uregulowania stanu prawnego mienia.
- Nabywca finansuje zakup nieruchomości ze środków pochodzących z kredytu hipotecznego.
- Sprzedający musi uregulować stan prawny, zrealizować spadek lub wykreślić wpisy hipoteczne.
- Nieruchomość znajduje się w trakcie budowy lub wymaga wydzielenia nowej działki geodezyjnej.
- Kupujący potrzebuje czasu na upłynnienie innych aktywów lub zgromadzenie wkładu własnego.
Dokument ten jest bezwzględnym wymogiem banków komercyjnych w procedurze ubiegania się o kredyt hipoteczny. Instytucja finansowa musi dysponować prawnie wiążącym dokumentem określającym cenę, przedmiot transakcji oraz dane stron, aby wydać wiążącą decyzję finansową. Zabezpiecza on także kupującego przed zbyciem wybranej nieruchomości innemu podmiotowi w trakcie wielotygodniowej weryfikacji bankowej.
Umowa przedwstępna w formie aktu notarialnego a zwykła forma pisemna
Prawo cywilne dopuszcza sporządzenie umowy przedwstępnej w zwykłej formie pisemnej lub w kwalifikowanej formie aktu notarialnego. Wybór formy ma fundamentalne znaczenie dla zakresu ochrony prawnej przysługującej stronom w razie konfliktu. Chociaż forma cywilnoprawna generuje niższe koszty początkowe, niesie ze sobą drastycznie ograniczone uprawnienia egzekucyjne w przypadku uchylania się kontrahenta od umowy.
- Forma pisemna jest tańsza i szybsza w przygotowaniu, lecz daje słabszą ochronę prawną.
- Akt notarialny pozwala na dochodzenie przymusowego zawarcia umowy przed sądem.
- Notariusz weryfikuje tożsamość stron, stan księgi wieczystej oraz legalność postanowień.
- Zwykła forma pisemna uniemożliwia dokonanie wpisu roszczenia w księdze wieczystej.
Forma aktu notarialnego zapewnia najwyższy poziom bezpieczeństwa obrotu prawnego, eliminując ryzyko wprowadzenia do umowy klauzul niedozwolonych lub sprzecznych z ustawą. Notariusz jako osoba zaufania publicznego czuwa nad należytym zabezpieczeniem praw obu stron. W przypadku odmowy wykonania zobowiązania przez jedną ze stron, akt notarialny stanowi bezpośrednią podstawę do roszczeń rzeczowych.
Skutki prawne silniejsze i słabsze przy umowie przedwstępnej
Skutek słabszy powstaje przy zawarciu umowy przedwstępnej w zwykłej formie pisemnej i ogranicza uprawnienia poszkodowanej strony do odszkodowania w granicach ujemnego interesu umownego. Oznacza to możliwość żądania zwrotu wydatków celowo poniesionych w związku z przygotowaniem do zawarcia niedoszłej umowy, takich jak koszty rzeczoznawcy, opłaty skarbowe, porady prawne czy dojazdy na negocjacje.
- Skutek słabszy ogranicza się do roszczeń odszkodowawczych i rozliczenia zadatku.
- Skutek silniejszy daje prawo żądania prawomocnego przeniesienia własności przez sąd.
- Ujemny interes umowny nie obejmuje utraconych korzyści ze wzrostu wartości lokalu.
- Wybór formy aktu notarialnego automatycznie uruchamia silniejszy skutek prawny.
Skutek silniejszy wiąże się bezpośrednio z zachowaniem formy aktu notarialnego i rodzi roszczenie o zawarcie umowy przyrzeczonej wbrew woli kontrahenta. Na podstawie art. 64 Kodeksu cywilnego oraz art. 1047 Kodeksu postępowania cywilnego, prawomocne orzeczenie sądu stwierdzające obowiązek złożenia oświadczenia woli zastępuje to oświadczenie, doprowadzając do przejścia własności nieruchomości bez udziału zbywcy.
Niezbędne elementy i postanowienia istotne umowy przedwstępnej
Ważność umowy przedwstępnej zależy od zamieszczenia w niej elementów przedmiotowo istotnych, określanych w doktrynie prawniczej jako essentialia negotii przyszłej umowy przyrzeczonej. Do elementów tych zalicza się jednoznaczne określenie stron transakcji, precyzyjne zdefiniowanie przedmiotu sprzedaży oraz ustalenie ostatecznej ceny nieruchomości wraz z harmonogramem płatności. Pominięcie tych punktów skutkuje nieważnością całej czynności prawnej.
- Pełne dane osobowe i identyfikacyjne kupującego oraz sprzedającego wraz z numerami PESEL.
- Szczegółowy opis nieruchomości wraz z podaniem numeru właściwej księgi wieczystej.
- Dokładna cena zakupu wyrażona liczbowo oraz słownie w walucie polskiej.
- Termin zawarcia umowy przyrzeczonej oraz warunki zapłaty ceny.
Obok postanowień koniecznych warto wprowadzić klauzule fakultatywne regulujące kwestie techniczne i organizacyjne transakcji. Obejmują one termin wydania lokalu, protokół przekazania liczników mediów, wykaz wyposażenia pozostającego w cenie lokalu, a także zasady odpowiedzialności za wady fizyczne. Precyzyjne uregulowanie tych kwestii zapobiega sporom na etapie faktycznego odbioru kluczy do nabytej nieruchomości.
Precyzyjne oznaczenie nieruchomości w treści dokumentu
Prawidłowe zidentyfikowanie nieruchomości stanowi podstawowy warunek skuteczności całego zobowiązania umownego i zapobiega późniejszym sporom interpretacyjnym. W treści dokumentu należy podać numer księgi wieczystej, dokładny adres administracyjny, powierzchnię użytkową lokalu lub gruntu oraz numer ewidencyjny działki i właściwego obrębu. Błędy w tych parametrach mogą zablokować wypłatę kredytu lub wpis w sądzie.
- Numer księgi wieczystej prowadzonej przez właściwy sąd rejonowy.
- Dokładny adres administracyjny wraz z kondygnacją i numerem lokalu.
- Powierzchnia użytkowa określona zgodnie z dokumentacją techniczną i wpisem w rejestrze.
- Oznaczenie pomieszczeń przynależnych, takich jak piwnica, strych czy komórka lokatorska.
Przy nabywaniu lokalu stanowiącego odrębną nieruchomość konieczne jest opisanie wielkości udziału w nieruchomości wspólnej oraz w prawie do gruntu pod budynkiem. Jeżeli z lokalem związane jest prawo do wyłącznego korzystania z miejsca postojowego lub ogródka, uprawnienia te muszą zostać precyzyjnie wyodrębnione w treści umowy przedwstępnej ze wskazaniem ich statusu prawnego.
Zadatek a zaliczka – kluczowe różnice finansowe i prawne
Zadatek oraz zaliczka to dwie odmienne instytucje prawa cywilnego, często mylone przez uczestników obrotu nieruchomościami z powodu podobnego momentu wpłaty. Zaliczka jest wyłącznie świadczeniem na poczet przyszłej ceny i w razie niedojścia transakcji do skutku podlega zwrotowi w nominalnej wysokości, niezależnie od winy którejkolwiek ze stron. Nie pełni ona roli zabezpieczającej ani dyscyplinującej.
- Zaliczka podlega zwrotowi w pełnej kwocie w przypadku rozwiązania lub zerwania umowy.
- Zadatek przepada na rzecz sprzedawcy, jeśli kupujący bezpodstawnie odstąpi od umowy.
- Kupujący może żądać podwójnej kwoty zadatku w razie winy sprzedającego.
- Obie kwoty w przypadku wykonania umowy zostają zaliczone na poczet ceny zakupu.
Zadatek, zdefiniowany w art. 394 Kodeksu cywilnego, stanowi ustawowe zabezpieczenie wykonania kontraktu przez obie strony transakcji. W przypadku niewykonania umowy przez kupującego sprzedawca może bez wyznaczania dodatkowego terminu od umowy odstąpić i otrzymany zadatek zachować. Jeśli do zawarcia umowy ostatecznej nie dojdzie z przyczyn leżących po stronie zbywcy, nabywca może żądać sumy dwukrotnie wyższej.
Określenie terminu zawarcia umowy przyrzeczonej w przepisach prawa
Wyznaczenie terminu zawarcia umowy definitywnej nie stanowi bezwzględnego warunku ważności umowy przedwstępnej, lecz jest elementem wysoce pożądanym w praktyce obrotu. Wskazanie konkretnej daty dziennej lub określonego zdarzenia dyscyplinuje obie strony procesu transakcyjnego. Brak określonego terminu w tekście umowy uruchamia ustawowy mechanizm jego wyznaczenia przez stronę uprawnioną do żądania finalizacji.
- Termin może być oznaczony konkretną datą kalendarzową lub zdarzeniem przyszłym.
- W braku terminu wyznacza go strona uprawniona do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej.
- Gdy obie strony są uprawnione i wyznaczyły różne terminy, wiąże termin wskazany wcześniej.
- Uprawnienie do wyznaczenia terminu wygasa bezpowrotnie po upływie jednego roku od podpisania umowy.
Zgodnie z art. 389 § 2 Kodeksu cywilnego, jeżeli termin nie został w umowie oznaczony, umowa powinna być zawarta w terminie wyznaczonym przez stronę uprawnioną. Jeżeli w ciągu roku od dnia zawarcia umowy przedwstępnej nie został wyznaczony termin do zawarcia umowy przyrzeczonej, nie można już żądać jej zawarcia, co powoduje wygaśnięcie wzajemnych roszczeń o sfinalizowanie transakcji.
Finansowanie zakupu kredytem hipotecznym a zabezpieczenie kupującego
Nabywanie nieruchomości z wykorzystaniem zewnętrznego finansowania bankowego wiąże się z realnym ryzykiem odmowy udzielenia kredytu lub przedłużania się procedur analitycznych. Standardowy proces weryfikacji wniosku w banku trwa zazwyczaj od czterech do ośmiu tygodni, co wymusza odpowiednie wydłużenie terminu zawarcia umowy ostatecznej. Kupujący musi zadbać o ochronę wpłaconych środków finansowych na wypadek negatywnej decyzji banku.
- Zapewnienie bezpiecznego marginesu czasowego na poziomie minimum 60–90 dni.
- Wprowadzenie obowiązku złożenia wniosków do co najmniej dwóch lub trzech banków.
- Zastrzeżenie zwrotu zadatku w przypadku przedstawienia oficjalnych decyzji odmownych.
- Zobowiązanie sprzedawcy do udostępnienia lokalu rzeczoznawcy majątkowemu banku.
W celu ochrony kapitału nabywcy do umowy przedwstępnej wprowadza się klauzulę warunkową dotyczącą uzyskania pozytywnej decyzji kredytowej. Zapis ten formułuje zasadę, że w razie przedstawienia udokumentowanych odmów z określonej liczby instytucji finansowych, kupujący może odstąpić od umowy bez utraty zadatku, a wpłacone kwoty podlegają niezwłocznemu zwrotowi w pełnej wysokości bez potrąceń.
Wpis roszczenia do księgi wieczystej nieruchomości
Sporządzenie umowy przedwstępnej w formie aktu notarialnego daje kupującemu uprawnienie do złożenia wniosku o ujawnienie roszczenia o przeniesienie własności w dziale III księgi wieczystej lokalu. Wpis ten ma fundamentalne znaczenie ochronne, przekształcając uprawnienie obligacyjne o charakterze względnym w prawo skuteczne wobec wszystkich późniejszych nabywców nieruchomości oraz wierzycieli zbywcy.
- Ostrzega potencjalnych innych nabywców o istnieniu wiążącej umowy przedwstępnej.
- Skutkuje rozszerzoną skutecznością praw nabywcy wobec każdoczesnego nowego właściciela.
- Uniemożliwia sprzedawcy zbycie lokalu osobie trzeciej bez wiedzy dotychczasowego kupującego.
- Zapewnia pierwszeństwo przed późniejszymi prawami i roszczeniami wpisanymi do księgi.
W praktyce oznacza to, że ewentualny kolejny nabywca mienia nie może powoływać się na dobrą wiarę i brak wiedzy o prawach pierwotnego kupującego. Roszczenie ujawnione w księdze wieczystej pozwala na bezproblemowe wyegzekwowanie prawa własności bezpośrednio od nowego właściciela, eliminując ryzyko oszukańczego, podwójnego zbycia tej samej nieruchomości przez nierzetelnego sprzedawcę.
Weryfikacja stanu prawnego lokalu lub działki przed podpisaniem umowy
Rzetelna analiza prawna nieruchomości musi bezwzględnie poprzedzać podpisanie umowy przedwstępnej oraz przekazanie jakichkolwiek kwot tytułem zadatku. Podstawowym źródłem wiedzy jest elektroniczny rejestr ksiąg wieczystych, w którym należy zbadać tożsamość wpisanego właściciela, prawidłowość opisów powierzchni, obecność służebności gruntowych lub osobistych, a także wpisy hipotek umownych, przymusowych i ostrzeżeń komorniczych.
- Weryfikacja działu I-O i I-Sp pod kątem metrażu, przeznaczenia lokalu i praw związanych.
- Sprawdzenie działu II w celu potwierdzenia tytułu własności i ewentualnych współwłaścicieli.
- Kontrola działu III pod kątem dożywocia, służebności, egzekucji i praw osób trzecich.
- Analiza działu IV w zakresie wielkości i waluty wpisanych obciążeń hipotecznych.
Poza księgą wieczystą należy zażądać od zbywcy zaświadczeń o braku zaległości w opłatach czynszowych, podatku od nieruchomości oraz opłatach z tytułu przekształcenia użytkowania wieczystego. W przypadku domów i działek gruntowych kluczowe jest sprawdzenie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego lub decyzji o warunkach zabudowy, dostępu do drogi publicznej oraz uzbrojenia terenu w media.
Warunki zawieszające i klauzule dodatkowe w umowie przedwstępnej
Warunek zawieszający w rozumieniu art. 89 Kodeksu cywilnego uzależnia powstanie skutków prawnych umowy przyrzeczonej od nastąpienia przyszłego i niepewnego zdarzenia. Stosowanie takich mechanizmów pozwala stronom bezpiecznie oczekiwać na spełnienie kluczowych wymogów formalnych, budowlanych lub finansowych bez ryzyka natychmiastowych sankcji odszkodowawczych za niedotrzymanie pierwotnego harmonogramu działań.
- Warunek uzyskania ostatecznej decyzji o pozwoleniu na użytkowanie budynku.
- Warunek prawomocnego wykreślenia hipoteki dotychczasowego wierzyciela sprzedawcy.
- Warunek przeprowadzenia podziału geodezyjnego działki i założenia nowej księgi wieczystej.
- Klauzula waloryzacyjna zabezpieczająca cenę przed gwałtownymi zmianami inflacyjnymi.
Kontrakt przedwstępny może zawierać także dodatkowe zobowiązania stron, takie jak wykonanie określonych prac remontowych przed wydaniem lokalu, usunięcie usterek czy opróżnienie lokalu z mebli. Warto precyzyjnie określić zasady przeprowadzenia odbioru technicznego nieruchomości przed umową końcową, co zabezpiecza kupującego przed przejęciem lokalu w stanie pogorszonym lub niezgodnym z wcześniejszymi ustaleniami.
Odstąpienie od umowy przedwstępnej i kary umowne
Prawo do odstąpienia od umowy przedwstępnej może wynikać bezpośrednio z przepisów Kodeksu cywilnego lub z postanowień umownych wprowadzonych wolą stron. Ustawowe prawo odstąpienia wiąże się przede wszystkim z bezskutecznym upływem wyznaczonego terminu dodatkowego lub wykonaniem uprawnień wynikających z zadatku. Z kolei umowne prawo odstąpienia musi dla swej ważności zawierać precyzyjnie określony termin końcowy.
- Umowne prawo odstąpienia wymaga bezwzględnego wskazania terminu końcowego wykonania.
- Ustawowe odstąpienie na podstawie zadatku następuje bez wyznaczania terminu dodatkowego.
- Kary umowne mogą być zastrzegane wyłącznie na wypadek niewykonania zobowiązań niepieniężnych.
- Skuteczne odstąpienie od umowy powoduje obowiązek zwrotu wszystkiego, co strony świadczyły.
Kary umowne, regulowane przez art. 483 Kodeksu cywilnego, stanowią ryczałtowe odszkodowanie za nienależyte wykonanie lub opóźnienie w realizacji zobowiązań niepieniężnych, na przykład za zwłokę w wydaniu lokalu. Zastrzeżenie kary umownej zwalnia poszkodowanego z konieczności dowodzenia wysokości faktycznie poniesionej szkody, co znacznie przyspiesza proces uzyskania rekompensaty finansowej od niesolidnego kontrahenta.
Koszty sporządzenia umowy przedwstępnej u notariusza
Zawarcie umowy przedwstępnej w formie aktu notarialnego wiąże się z koniecznością uiszczenia taksy notarialnej, podatku od towarów i usług w stawce 23% oraz opłat sądowych. Maksymalne stawki wynagrodzenia notariusza określa Rozporządzenie Ministra Sprawiedliwości w sprawie maksymalnych stawek taksy notarialnej, a ich ostateczna wysokość zależy bezpośrednio od deklarowanej wartości rynkowej kupowanej nieruchomości.
- Wynagrodzenie notariusza obliczane degresywnie na podstawie wartości transakcyjnej nieruchomości.
- Podatek VAT w wysokości 23% doliczany do każdej kwoty taksy notarialnej.
- Opłata sądowa w kwocie 150 złotych za wpis roszczenia w księdze wieczystej.
- Koszt sporządzenia wypisów aktu notarialnego wynoszący 6 złotych netto za każdą stronę.
W praktyce notarialnej taksa za sporządzenie umowy przedwstępnej wynosi zazwyczaj 50% stawki maksymalnej, jeżeli umowa przyrzeczona będzie zawierana w tej samej kancelarii notarialnej. Zwyczajowo koszty te strony dzielą po połowie lub w całości pokrywa je strona kupująca, jednak kwestia podziału tych wydatków zależy wyłącznie od swobodnych ustaleń i negocjacji między kontrahentami.
Niewykonanie zobowiązania i dochodzenie roszczeń przed sądem
Gdy jedna ze stron bezpodstawnie uchyla się od zawarcia umowy przyrzeczonej, druga strona staje przed wyborem ścieżki prawnej determinowanej formą zawartej umowy przedwstępnej. W przypadku zwykłej formy pisemnej jedynym środkiem prawnym pozostaje pozew o odszkodowanie z tytułu ujemnego interesu umownego lub żądanie rozliczenia wpłaconego zadatku, bez możliwości wymuszenia zakupu lokalu.
- Wezwanie do wykonania umowy z wyznaczeniem ostatecznego terminu u notariusza.
- Sporządzenie protokołu stawiennictwa lub niestawiennictwa u wyznaczonego notariusza.
- Złożenie pozwu o wydanie orzeczenia zastępującego oświadczenie woli drugiej strony.
- Złożenie pozwu o zapłatę odszkodowania lub zwrot podwójnej kwoty wpłaconego zadatku.
Posiadanie umowy w formie aktu notarialnego otwiera drogę do wytoczenia powództwa na podstawie art. 64 Kodeksu cywilnego o nakazanie złożenia oświadczenia woli. Prawomocny wyrok sądu uwzględniający powództwo wywołuje skutek rzeczowy, powodując przejście prawa własności na nabywcę bez konieczności składania podpisu przez zbywcę i stanowiąc podstawę do wpisu w księdze wieczystej.
Przedawnienie roszczeń z umowy przedwstępnej
Roszczenia majątkowe wynikające z umowy przedwstępnej podlegają szczególnemu, skróconemu terminowi przedawnienia, który wynosi dokładnie jeden rok od dnia, w którym umowa przyrzeczona miała być zawarta. Reguła ta dotyczy zarówno roszczenia o zawarcie umowy definitywnej, jak i roszczeń o naprawienie szkody poniesionej przez stronę liczącą na zawarcie transakcji oraz zwrotu zadatku.
- Roczny termin przedawnienia biegnie od daty wyznaczonej na zawarcie umowy końcowej.
- Skrócony termin obejmuje roszczenia o zawarcie umowy, odszkodowanie oraz zadatek.
- Przerwanie biegu przedawnienia następuje przez każdą czynność przed sądem lub komornikiem.
- Po upływie roku dłużnik może skutecznie uchylić się od zaspokojenia wszelkich roszczeń.
Jeżeli strona wytoczyła powództwo o zawarcie umowy przyrzeczonej, a sąd prawomocnie oddalił żądanie ze względów formalnych lub merytorycznych, roszczenia odszkodowawcze przedawniają się z upływem roku od dnia uprawomocnienia się tego orzeczenia. Niedopilnowanie tych restrykcyjnych ram czasowych skutkuje bezpowrotną utratą możliwości przymusowego wyegzekwowania swoich uprawnień przed organami sądowymi.
Najczęstsze błędy popełniane przy zawieraniu umowy przedwstępnej
Najpoważniejszym błędem uczestników obrotu nieruchomościami jest pobieżna weryfikacja stanu prawnego kupowanego lokalu oraz bezkrytyczne podpisywanie wzorów umów pobranych z niesprawdzonych źródeł internetowych. Niedookreślenie standardu wykończenia lokalu, brak szczegółowego harmonogramu wpłat czy mylenie pojęć zadatku i zaliczki prowadzą do dotkliwych strat finansowych w razie wystąpienia komplikacji formalnych.
- Zastosowanie pojęcia zaliczki zamiast zadatku przy zamiarze zabezpieczenia transakcji.
- Wyznaczenie zbyt krótkiego terminu na uzyskanie decyzji o kredycie hipotecznym.
- Brak zastrzeżenia bezpiecznego zwrotu zadatku w razie negatywnej decyzji banku.
- Pominięcie weryfikacji pełnomocnictw oraz zgód korporacyjnych lub małżeńskich na sprzedaż.
Częstym uchybieniem kupujących jest również brak dokładnego opisania przynależności do lokalu, takich jak piwnice, komórki lokatorskie czy miejsca postojowe w garażach podziemnych. Z kolei sprzedający nierzadko zapominają o uzależnieniu wydania kluczy i protokołu zdawczo-odbiorczego od zaksięgowania pełnej kwoty ceny sprzedaży na wskazanym rachunku bankowym, co rodzi ryzyko bezumownego zajęcia lokalu.
Praktyczne procedury po podpisaniu umowy przedwstępnej
Podpisanie umowy przedwstępnej inicjuje kluczową fazę wykonawczą, w której sprawne zarządzanie procedurami decyduje o terminowym sfinalizowaniu zakupu nieruchomości. Kupujący powinien niezwłocznie przekazać egzemplarze umowy do wytypowanych banków w celu uruchomienia procedur kredytowych, monitorując postępy wyceny nieruchomości dokonywanej przez rzeczoznawcę majątkowego oraz dostarczając uzupełniające dokumenty dochodowe.
- Złożenie kompletnych wniosków o kredyt hipoteczny w wybranych instytucjach bankowych.
- Uregulowanie opłat za wycenę nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego.
- Zgromadzenie przez sprzedającego zaświadczeń o braku zaległości i wymeldowaniu mieszkańców.
- Ustalenie terminu i wybór kancelarii notarialnej do podpisania ostatecznej umowy przyrzeczonej.
Sprzedający w okresie poprzedzającym umowę przyrzeczoną musi skompletować aktualne zaświadczenia o braku osób zameldowanych w lokalu, dokumenty z urzędu skarbowego dotyczące podatku od spadków, jeśli dotyczy, oraz potwierdzenia niezalegania z opłatami administracyjnymi. Po uzyskaniu pozytywnej decyzji kredytowej i podpisaniu umowy kredytowej strony przystępują do zawarcia umowy przenoszącej własność.